ขอรบกวนถามไรหร่อนครับ พอดีที่บ้านของผมคุณเเม่เค้าได้ไปซื้อที่ดินมาเเปลงหนึ่งเมื่อ 3 ปี ก่อนครับ เเล้วเมื่อล่าสุดนี้ มีคนไปฟ้องศาลเป็นครองปรปักษ์ทรัพย์สิน ซึ่งทางคุณเเม่ไม่เคยรู้มาก่อนเลยว่ามีคนในมาอยู่ในที่ดินแปลงนี้ เพราะตอนที่ซื้อเจ้าของนั่นไมได้บอกอะไรเลยครับ พอมีคำเเนะหรืออะไรบ้างหรือเปล่าครับ

            ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสองบัญญัติว่า “ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก 1. ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และ 2. โดยสุจริต และ 3.ได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”
           หลักกฎหมายดังกล่าว หมายความว่า การได้กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินโดยปรปักษ์ กฎหมายถือว่าเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม หากผู้ครอบครองปรปักษ์ยังไม่ได้ดำเนินการทางศาลเพื่อเอาคำสั่งศาลไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง กฎหมายห้ามยกเรื่องปรปักษ์นั้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก คือแม่คุณ ซึ่งแม่ของคุณจะได้รับประโยชน์จากหลักกฎหมายดังกล่าว จะต้องประกอบด้วยข้อเท็จจริงคือ ได้สิทธิมาโดยมีค่าตอบแทน คือ ซื้อมา และจะต้องสุจริต คือ ไม่รู้มาก่อนว่าที่ดินมีบุคคลอื่นครอบครองปรปักษ์อยู่ ต้องไม่รู้ก่อนซื้อขายและในขณะโอนกรรมสิทธิ์ด้วย จึงจะถือว่าเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตที่จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
          เมื่อได้รับประโยชน์จากหลักกฎหมายดังกล่าว ระยะเวลาที่บุคคลผู้ได้สิทธิทางปรปักษ์ครอบครองมาไม่ว่านานเท่าใดก็จะหายไป คือ ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่นับจากที่ผู้ซื้อได้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์
           ดังนั้น เรื่องนี้คุณแม่จะต้องรีบยื่นคำร้องคัดค้านเข้าไปในคดีที่มีการพิจารณาเรื่องปรปักษ์ว่า เป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริต ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย หากไม่เข้าไปในคดีอาจเสียสิทธิ์ในที่ดินได้
           ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8700/2550 จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของ ช. เมื่อ ช. ขายที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บิดาโจทก์ทั้งห้า ก่อนจำเลยทั้งสองครอบครองครบกำหนดสิบปี จำเลยทั้งสองไม่อาจยกการครอบครองดังกล่าวขึ้นยันบิดาโจทก์ทั้งห้าได้ การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยทั้งสองจึงขาดตอนตั้งแต่บิดาโจทก์ทั้งห้าได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนแล้ว จำเลยทั้งสองจะต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองที่ดินพิพาทใหม่ จะนำระยะเวลาที่จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินของ ช. มานับรวมด้วยไม่ได้ เมื่อจำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินพิพาทหลังจากบิดาโจทก์ทั้งห้าได้กรรมสิทธิ์มายังไม่ครบสิบปี จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6819/2542 ผู้ร้องครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2526 ต่อมาวันที่ 11 มีนาคม 2530 ส. เจ้าของที่ดินพิพาทเดิม จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้านซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้รับโอนกรรมสิทธิ์โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ย่อมใช้ยันผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ครอบครองปกปักษ์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง แม้ผู้ร้องจะยังคงครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาก็ตาม ระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ที่มี อยู่แล้วนั้นย่อมสิ้นสุดลง ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ครอบครองต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ใหม่ โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 11 มีนาคม 2530 ซึ่งเป็นวันที่ผู้คัดค้านได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททางทะเบียน แต่เมื่อนับถึงวันที่ 8 กันยายน 2537 ซึ่งเป็นวันที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ยังไม่ครบ 10 ปี ผู้ร้องย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท