เรียนทนายภูวรินทร์ที่นับถือ

ผมรบกวนสอบถามปัญหาเกี่ยวกับการให้เช่าทรัพย์มรดก ดังนี้ครับ
ผู้ตายมีที่ดิน 1 แปลง มีทายาท 3 คนคือพี่ชาย 1 คน และน้องสาวอีก 2 คน
หลังเจ้ามรดกตายและไม่ได้มีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก พี่ชายได้นำที่ดินแปลงดังกล่าว
ไปให้คนอื่นเช่าโดยได้ลงชื่อในสัญญาเป็นผู้ให้เช่า ซึ่งน้องสาวอีก 2 คนไม่รู้เรื่องด้วย
ถามว่า 1.สัญญาให้เช่าที่ดินดังกล่าวมีผลอย่างไร?
2.หากต้องการให้การเช่าที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ทายาทจะต้องทำอย่างไร? ลงชื่อเป็นผู้ใช้เช่าทั้ง 3 คนได้หรือไม่
ขอบพระคุณมากครับ

เอก

         กรณีตามคำถาม ถือว่าทรัพย์มรดกดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของรวมหลายคนซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีบทบัญญัติเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์รวมดังนี้ 
        มาตรา 1356 ถ้าทรัพย์สินเป็นของบุคคลหลายคนรวมกัน ท่านให้ใช้ บทบัญญัติในหมวดนี้บังคับ เว้นแต่จะมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น
        มาตรา 1357 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วน เท่ากัน
        มาตรา 1358 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมมีสิทธิจัดการ ทรัพย์สินรวมกัน
ในเรื่องจัดการตามธรรมดา ท่านว่าพึงตกลงโดยคะแนนข้างมากแห่ง เจ้าของรวม แต่เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งในทางจัดการ ตามธรรมดาได้ เว้นแต่ฝ่ายข้างมากได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น แต่เจ้าของรวม คนหนึ่ง ๆ อาจทำการเพื่อรักษาทรัพย์สินได้เสมอ
        ในเรื่องจัดการอันเป็นสารสำคัญ ท่านว่าต้องตกลงกันโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม และคะแนนข้างมากนั้นต้องมีส่วนไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งแห่ง ค่าทรัพย์สิน
        การเปลี่ยนแปลงวัตถุที่ประสงค์นั้น ท่านว่าจะตกลงกันได้ก็แต่เมื่อเจ้า ของรวมเห็นชอบทุกคน
        มาตรา 1359 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก แต่ในการเรียกร้องเอา ทรัพย์สินคืนนั้น ท่านว่าต้องอยู่ในบังคับแห่งเงื่อนไขที่ระบุไว้ใน มาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายนี้
        มาตรา 1360 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้ นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ
        ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิได้ดอกผลตาม ส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น
        มาตรา 1361 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้
        แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน
        ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพัน ทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของ รวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอันสมบูรณ์

        ตามหลักกฎหมายดังกล่าวจึงตอบคำถามดังนี้
        1. สัญญาเช่าจึงไม่สมบูรณ์ ไม่ผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น  ดูคำพิพากษาฎีกาที่ 79/2551
        2. สัญญาเช่าจะชอบด้วยกฎหมายต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน ซึ่งสัญญาอาจลงลายมือชื่อทั้งสามคนในฐานะเป็นผู้ให้เช่า หรือจะทำหนังสือมอบอำนาจ หรือหนังสือแสดงเจตนายินยอมให้เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีอำนาจจัดการแทนก็ได้

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่เคยตัดสินเป็นบรรทัดฐาน
         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 79/2551 การจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นก่อน แต่การที่ ส. เจ้าของรวมคนหนึ่งให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทโดยทำสัญญาเช่าหลังจากโจทก์เจ้าของรวมอีกคนกำลังฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกไปจากที่เช่า ย่อมเป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันตึกแถวพิพาทซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์เจ้าของรวมด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของรวมในตึกแถวพิพาทมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย สัญญาเช่าจึงไม่สมบูรณ์และถือว่าเป็นการใช้สิทธิขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. เจ้าของรวมจึงไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
        (ฎีกานี้อธิบายหลักกฎหมายว่า  เจ้าของรวมจะทำสัญญาเช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมไม่ได้)
         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1454/2551 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมจำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัท ม. มิใช่เป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สิน เพราะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องรับความยินยอมจากจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของรวม
โจทก์จำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัท ม. เพื่อให้บริษัทดังกล่าวมีสิทธิใช้ที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของรวม ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่งที่จะกระทำได้ 
       (ฎีกานี้อธิบายหลักกฎหมายว่า  เจ้าของรวมจะขายเฉพาะส่วนของตนเองเพื่อให้คนที่ซื้อมาเป็นเจ้าของรวมแทนได้ แต่จะขายตัวทรัพย์สินทั้งหมดโดยไม่ได้รับความยินยอมไม่ได้)
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2780/2550 โจทก์ทั้งสี่และจำเลยเป็นบุตรของเจ้ามรดก ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนแบ่งให้แก่ทายาททั้งห้าจึงไม่ใช่ของจำเลย โจทก์ที่ 2 เป็นทายาทคนหนึ่งและมีสิทธิได้รับมรดกที่ดินพิพาท จึงมีส่วนเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาท และมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์ที่ 2
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1669/2548  ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ" ดังนั้นเมื่อที่ดินกรรมสิทธิ์รวมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ยังไม่มีการแบ่งแยกการครอบครองออกเป็นส่วนสัด การใช้ทรัพย์สินกรรมสิทธิ์รวมของจำเลยที่ 1 จึงต้องเป็นการใช้ที่ไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ ที่จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารโดยเลือกบริเวณติดถนนสุขุมวิท โดยไม่ได้รับความยินยอมของเจ้าของรวมคนอื่นจึงไม่มีสิทธิที่จะทำได้ โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 1 ออกจากที่ดินพิพาทได้
       (ฎีกานี้อธิบายหลักกฎหมายว่า  เจ้าของรวมจะเลือกครอบครองที่ดินส่วนที่ดีที่สุดคือบริเวณที่ติดถนน โดยไม่ได้รับความยินยอมไม่ได้)
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4920/2547  โจทก์ จำเลย และ ร. เป็นเจ้าของรวมในที่ดิน แต่ละคนย่อมมีสิทธิใช้สอยที่ดินดังกล่าวได้ แต่ต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ และเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายที่ดินดังกล่าวส่วนของตนก็ได้ การที่จำเลยซึ่งเป็นผู้เก็บรักษาโฉนดที่ดินไว้นำโฉนดที่ดินไปให้บุคคลอื่นยึดถือไว้เป็นประกันหนี้เงินกู้ เป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วนของโจทก์ได้ ย่อมขัดต่อสิทธิของโจทก์ จำเลยมีหน้าที่ต้องดำเนินการนำโฉนดที่ดินคืนมาเพื่อส่งมอบแก่โจทก์ กรณีมิใช่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้
        ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ได้เฉพาะกรณีที่วัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น คดีนี้โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดิน ศาลจึงไม่อาจสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยได้
 

ได้ความรู้และเป็นประโยชน์มาก ขอขอบพระคุณพี่ทนายภูวรินทร์เป็นอย่างสูงครับ

เอก