ตอบคำถามคุณตัวกลม
         กรณีของคุณผมแนะนำเบื้องต้นให้ไปยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินของคุณก่อน ให้คุณชี้หลักเขตตามโฉนด หากมีผู้คัดค้าน คุณต้องดำเนินการฟ้องศาลภายใน90วัน ส่วนกรณีการออกโฉนดทับกันนั้น การฟ้องคดีค่อนข้างจะซับซ้อนเพราะต้องพิจารณาเอกสารหลักฐานทั้งสองฝ่ายทั้งหมด ในที่นี้จึงตอบให้ชัดเจนไม่ได้ครับ

ตอบคำถามผู้กังวล
      การจะอ้างครอบครองปรปักษ์ในบ้านคุณ ผู้กล่าวอ้างจะต้องอ้างว่าได้เข้าไปครอบครองในตัวบ้านทั้งหมดในลักษณะเป็นเจ้าของด้วย คือเข้าไปอยู่อาศัย ไม่ใช่เพิยงแต่เข้าไปจอดรถเท่านั้น ซึ่งหากคุณไม่ต้องการให้มีปัญหาในภายหน้าควรแสดงความเป็นเจ้าของโดยหวงกัน หวงห้ามคนอื่นไม่ให้เข้ามาใช้ประโยชน์จะดีที่สุด หรือหากเลี่ยงไม่ได้ ควรมีหลักฐานเป็นหนังสือว่ายินยอมให้ใช้สถานที่ ก็จะมีการอ้างครอบครองปรปักษ์ไม่ได้เพราะเป็นการครอบครองแทนเจ้าของแม้จะครอบครองนานเพียงใดก็ไม่ได้สิทธิอะไรขึ้นมาครับ

อาจารคับขอปรึกษาเรื่ยงครอบครองที่ดินปรปักคับคือผมอยู่ที่ดินพร้อมบ้านมาแ20ปีเจ้าของเดิมไม่เคยทวงถามแต่ผมเคยไปถามทานแล้วแต่เข้าตอบกลับมาอ้าวยังไม่ได้ทำเรื่ยฝอีกหรอเขาบอกเขาให้พ่อผมมาตั้งนานแล้วและผมได้ถามเรื่ยงฉโนดที่ดินเขาบอกไม่มีแล้วสูนหายผมต้องทำเรื่ยงยังไงดีคับต้องไปที่ไหนจะหาทนายที่ไหนมาช้วยอาจารช้วยผมหน่อยได้มั้ยคับผมการศึกษาน้อยไม่มีประสบการเรื่แบบนี้แต่ผมอยู่แบบเปิดเผยมาตลอด

จำเลยที่ศาลฎีกาพิพากษาให้คืนเอกสาร น.ส.3ก คืนให้กับผม ไม่ยอมคืน แล้วหลังจากนั้นยังแย่งสิทธิ์การครอบครอง ถือว่าสุจริตและทำได้หรือปล่าวครับ **ช่วงที่เค้าแย่งสิทธิ์การครอบครองอยู่ในช่วงที่ผมกำลังติดต่อสำนักงานที่ดิน สำนักงานบังคับคดี ยกเหตุผลอะไรมาต่อสู้ได้มั้ยครับในช่วงว1ปีที่เค้าแย่งสิทธิการครอบครองไป ช่วงนั้นผมไม่ได้เอกสาร ไม่สามารถทำอะไรได้เลยเนื่องจากที่ดินนี้ได้มรดกมา ขอบคุณมากครับ

สวัสดีค่ะ
คุณทนายค่ะ
เหตุมีอยู่ว่าตาของดินฉันมี สค.1ปี2498 เนื้อที่1งานกว่าติดถนน
ซึ้งเป็นมรดกค่ะแต่เป็นโฉนดปี2543ตอนนี้ตาเสียแล้วแม่จะไปขอขึ้นโฉนดที่ดินแต่มีคนมาบอกว่าที่ตรงนั้นเป็นของเขาและเขาก็เอาโฉนดมายืนยัน แม่ดิฉันยังมีสิทธิในที่ตรงนั้นได้ไหมค่ะมีวิธีไหนบ้างที่เราจะทำให้ที่ตรงนั้นกลับมาเป็นสิทธิของแม่ค่ะ
รบกวนคุณทนายช่วยชี้ทางหน่อยค่ะ

เรียนสอบถามคุณทนายค่ะ คืนว่าพ่อของของดิฉัน ได้ไปสร้างบ้านบนที่ดินของอา โดยคุณอาได้ให้พ่อของดิฉัน ใช้หนี้ให้ปู่แล้วสัญญา ว่าจะโอนที่ให้ ซึ่งผู้ใหญ่บ้านรับรู้ แต่ว่าไม่ได้ทำเอกสาร ญาติๆ รับรู้หมด แต่พอถึงเวลาที่จะต้องโอน อาไม่ยอมโอนตามสัญญา ไม่ทราบว่า จะวิธีแบบไหน ที่ใช้บังคับให้อีกฝ่ายโอนที่ดินให้ไหมค่ะ

เรียนสอบถามคุณทนายค่ะ คืนว่าพ่อของของดิฉัน ได้ไปสร้างบ้านบนที่ดินของอา โดยคุณอาได้ให้พ่อของดิฉัน ใช้หนี้ให้ปู่แล้วสัญญา ว่าจะโอนที่ให้ ซึ่งผู้ใหญ่บ้านรับรู้ แต่ว่าไม่ได้ทำเอกสาร ญาติๆ รับรู้หมด แต่พอถึงเวลาที่จะต้องโอน อาไม่ยอมโอนตามสัญญา ไม่ทราบว่า จะวิธีแบบไหน ที่ใช้บังคับให้อีกฝ่ายโอนที่ดินให้ไหมค่ะ

สวัสดีค่ะอาจารย์ ขอสอบถามค่ะ ยายของหนูเป็นผู้ครอบครองโฉนดที่ดินตั้งเเต่ปี 2497 แล้วอนุญาตให้ลูก 2 คนปลูกบ้านอาศัยในพื้นที่ของยาย (คือลุงเเละเเม่เจ้าของกระทู้) ต่อมาปี 2559 ยายได้โอนโฉนดที่ดินดังกล่าวให้เป็นของเเม่เจ้าของกระทู้ ขอสอบถามว่าลุงมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินดังกล่าวหรือไม่และเเม่ของเจ้าของกระทู้มีสิทธิ์ขับไล่ลุงออกจากที่ดินดังกล่าวหรือไม่คะ

นอกจากนี้ในโฉนดที่ดินระบุว่าลุงเป็นแค่ผู้อาศัยค่ะ ไม่ทราบว่าเวลาผ่านไปภายหลัง ลุงจะฟ้องร้องที่ดินได้ไหมคะ และยายสามารถเรียกคืนที่ดินการทำเกษตรกรรมจำนวน 12 ไร่ได้หรือไม่คะเนื่องจากลุงไม่ได้เลี้ยงดูยาย (แม่เจ้าของกระทู้เป็นผู้เลี้ยงดู) นอกจากนี้หากยายเรียกคืนที่ดินจากลุงได้ ต้องฟ้องร้องที่ศาลหรือกรมที่ดินคะ ขอบคุณค่ะ

กราบเรียนถามแม่ยายให้คนเช่าที่หัวไร่ปลายนาเพื่ออยู่อาศัยโดยให้น้องสาวของแม่ยายดูแลเรื่องสัญญาเช่าและเงินค่าเช่าจนน้องสาวแม่ยายไปอยู่กับลูกชายที่กรุงเทพจนคนเช่าที่ไม่ได้ส่งเงินค่าเช่ามาหายงวดมากแล้วเราสามารถสั่งให้ลื้อถอนออกไปจากที่เราได้ไหมครับ(เพราะเขาอ้างว่าที่หัวไร่ปลายนาของแม่ยายผมเป็นที่สาธารณประโยชน์)

เดิมบ้านพ่อสามีมีที่ดินมี 120 ตารางวา เป็นชื่อพ่อสามี จากนั้น พ่อสามีย้ายออกไปอยู่ที่อื่น และได้โอนที่ดินทั้งหมดเป็นชื่อของลูกชาย 2 คน คือพี่ชายสามีและสามี จากนั้น ดิฉันได้แต่งงานกับสามี โดยบ้านหลังเดิมพ่อได้ยกให้กับพี่ชายสามี ส่วนสามีได้ปลุูกบ้านใหม่อยู่ในที่ดินผืนเดียวกับบ้านเดิม หลังจากนั้น ได้มีการแบ่งที่ดินออกเป็น 2 โฉนดคนละ 60 ตารางวา แต่ปรากฎว่า เมื่อแบ่งแล้ว ส่วนที่เป็นของสามีเป็นส่วนที่พี่ชายสามีใช้สอยอยู่ ประมาณ 20 ตารางวา (เนื่องจากบ้านสามีที่ปลูกใหม่ พื้นที่น้อยกว่า เมื่อแบ่งจึงต้องได้ที่มากขึ้น)เนื่องจากพื้นที่ 20 ตารางวานั้น พี่ชายได้ใช้สอยมาโดยตลอด สามีจึงเกรงใจ มิกล้าเอ่ยปากแต่ประการใด แต่ในโฉนดที่ดินในส่วนนี้เป็นชื่อของสามี จึงมีคำถามว่า หากพี่ชายสามี ได้ใช้พื้นที่ส่วนนี้ไปโดยตลอดเกิน 10 ปี โดยที่สามียินยอม พื้นที่ดังกล่าวจะเป็นการครอบครองโดยปรปักษ์ของพี่ชายสามีหรือไม่ เนื่องจากมีความกังวลว่าจะมีปัญหาในรุ่นลูก ขอรบกวนท่านช่วยไขปัญหานี้ด้วยค่ะ

ประกาศทราบ
​ช่วงนี้ทนายความไม่ได้เข้ามาตอบคำถามบ่อย หากมีปัญหากฎหมายที่ต้องการคำตอบเร่งด่วน รบกวนส่งคำถามมาที่อีเมลล์ phuwarinlawyer@hotmail.com หรือโทรศัพท์ หรือแอดไลน์มาพูดคุยสอบถามเบื้องต้นได้ก่อนนะครับ 
เบอร์โทร-ไอดีไลน์ 081-9250-144 (ใส่ - ด้วย)

รบกวนสอบถามหน่อยค่ะ เรื่องมีอยู่ว่า ตายกที่ดินให้แม่ ประมาณสิบสี่ไร่และเป็นพื้นที่ สปก. ทีนี้แม่ได้แบ่งให้หนูกับพี่ชายกับน้องชายคนละสามไร่ มีวันนึงหนูไปสำนักงานที่ดินเพื่อจะไปขึ้นเอาที่ พอเจ้าที่รังวัดไปเช็คข้อมูลดู บอกพื้นที่ส่วนของหนู เป็นพื้นที่ตกสำรวจพื้นที่ สปก. แต่ของน้องและของที่ไม่ตกสำรวจ แล้วหนูควรทำอย่างไรค่ะถึงจะได้พื้นที่เป็นใบ สปก.ค่ะ รบกวนให้คำแนะนำหน่อยค่ะ ขอบคุณค่ะ

ตอบคำถามคุณแอ๊ด
       ที่ดิน ส.ป.ก. คือที่ดินที่รัฐให้สิทธิแก่ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 โดยต้องใช้ทำเกษตรกรรมอย่างเดียวเท่านั้น ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. จะต้องได้รับการพิจารณาจากสำนักงานปฏิรูปที่ดินตามเงื่อนไขของกฎหมาย
       และตามมาตรา 39 บัญญัติว่า “ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทําการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร หรือ ส.ป.ก. เพื่อประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขที่กําหนดในกฎกระทรวง”
       กรณีของคุณบอกว่าส่วนที่คุณได้ทำกินเป็นพื้นที่ตกสำรวจ คุณต้องไปติดต่อ สนง.ปฏิรูปที่ดินเพื่อดำเนินการตรวจสอบว่าเข้าเงื่อนไขตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงหรือไม่ เพราะตามมาตรา 39 ห้ามทำการแบ่งแยก

ขออนุญาตสอบถามค่ะ คุณแม่และคุณป้าได้ซื้อที่ดินของ นางจันทร์ อินทร์สอน บางส่วนที่มีพื้นที่ติดกันค่ะ
1. ซื้อเมื่อปี พ.ศ.2532 ค่ะ แต่ยังไม่โอนให้จนถึงปัจจุบันนี้ค่ะ และครอบครัวของเราได้ครอบครองมาเป็นเวลานานมาก และได้ทำการปลูกสร้างยุ้งฉาง โดยเปิดเผย แและด้วยความสงบ ผู้นำชาวบ้าน และบ้านค้างเคียงและประชาชนในหมู่บ้านทราบกันดีว่า ครอบครัวเราซื้อมานาน และอยู่อย่างเปิดเผย ครอบครองด้วยความสงบ ด้วยความเป็นญาติกันจึงไม่ได้มีการทำสัญญาใดๆ
และปัจจุบันทราบว่าที่ดินแปลงนี้ได้ถูกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของหลานชาย เนื่องจากที่ดินแปลงนี้เคยถูกฟ้องขายทอดตลาด แล้วหลานชายเป็นคนหาเงินไปซื้อกลับมาคืน

และทราบว่าตอนนี้ที่ดินแปลงนี้หลานชายได้เอาไปเป็นหลักทรัพย์ในการกู้เงินด้วยค่ะ

(ที่ดินแปลงนี้เป็นผืนขนาดใหญ่ ประกอบไปด้วยบ้านที่อยู่อาศัยของเจ้าของที่ดิน
แต่แม่ซื้อแค่บางส่วนเพียงเล็กน้อยเป็นแค่ทางเข้าบ้าน และอยู่หลังบ้าน เท่านั้นค่ะ

ขออนุญาตสอบถามค่ะ คุณแม่และคุณป้าได้ซื้อที่ดินของ นางจันทร์ อินทร์สอน บางส่วนที่มีพื้นที่ติดกันค่ะ
1. ซื้อเมื่อปี พ.ศ.2532 ค่ะ แต่ยังไม่โอนให้จนถึงปัจจุบันนี้ค่ะ และครอบครัวของเราได้ครอบครองมาเป็นเวลานานมาก และได้ทำการปลูกสร้างยุ้งฉาง โดยเปิดเผย แและด้วยความสงบ ผู้นำชาวบ้าน และบ้านค้างเคียงและประชาชนในหมู่บ้านทราบกันดีว่า ครอบครัวเราซื้อมานาน และอยู่อย่างเปิดเผย ครอบครองด้วยความสงบ ด้วยความเป็นญาติกันจึงไม่ได้มีการทำสัญญาใดๆ
และปัจจุบันทราบว่าที่ดินแปลงนี้ได้ถูกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของหลานชาย เนื่องจากที่ดินแปลงนี้เคยถูกฟ้องขายทอดตลาด แล้วหลานชายเป็นคนหาเงินไปซื้อกลับมาคืน

และทราบว่าตอนนี้ที่ดินแปลงนี้หลานชายได้เอาไปเป็นหลักทรัพย์ในการกู้เงินด้วยค่ะ

(ที่ดินแปลงนี้เป็นผืนขนาดใหญ่ ประกอบไปด้วยบ้านที่อยู่อาศัยของเจ้าของที่ดิน
แต่แม่ซื้อแค่บางส่วนเพียงเล็กน้อยเป็นแค่ทางเข้าบ้าน และอยู่หลังบ้าน เท่านั้นค่ะ

ตอบคำถามคุณวนิดา ผลเจริญ
       ข้อเท็จจริงตามคำถามถือได้ว่ามีการครอบครองที่ดินผู้อื่นด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเกินสิบปีไปแล้ว ย่อมได้สิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว อันเป็นการได้กรรมสิทธิ์มาโดยผลกฎหมายที่ไม่ใช่การทำนิติกรรม แต่สิทธินั้นยังไม่สมบูรณ์จนกว่าจะมีการจดทะเบียน ซึ่งต้องกระทำโดยยื่นเรื่องไปที่ศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษารับรองสิทธิเสียก่อน เพราะมิฉะนั้น การที่ยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนคือแก้ไขโฉนดที่ดิน กฎหมาย ห้ามมิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต โดยเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ตาม ป.พ.พ.1299 วรรคสอง แม้หลายชายจะเป็นคนไปซื้อมาก็ตามก็ยังถือว่าไม่ใช่คนภายนอก และน่าจะทราบถึงการครอบครองปรปักษ์ของฝ่ายคุณอยู่แล้ว หลานชายจึงยกเป็นข้อต่อสู้ไม่ได้ ดังนั้น จึงต้องไปดำเนินการทางศาลให้เสร็จสิ้นเรียบร้อยเสียก่อนครับ
       ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง บัญญัติว่า
"ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว"

ขอสบถามคะ มีกฎหมายกับคนทีรุกหลำทำลายคู่นาเขตแดนหรือไม่คะ ทึนาข้างกันไถรกหลำคู่นาเขตแดนนะคะ เขาทำไร่อ้อยแส้วชึยาฆ่าหญา ฆ่าหูนคู่นาเขตแดน ทีดินเป็นดินหราย พอหญาตายดินก็พัง แส้วไถเข้ามาในทีของเรา (ปึต่อปึ) ต้อนนี้คู่นาไม่มีแส้วคะ เสาปูนทึเขตแดนเขาก็ทำหัก พูดแส้วแต่เขาไม่สนใจ
ขอบพระคุณเป็นอย่างสูงค่ะ สมบัติ

เรียนสอบถามครับ

เนื่องจากผมถูกป้ายื่นฟ้องร้องขอครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่เป็นของพ่อครับ
ที่ดินที่เป็นกรณีพิพาทนี้ เป็นที่ดินของปู่ ซึ่งพี่น้องของพ่อ ได้นำไปจำนองกับบุคคลอื่นไว้ เติมไม่สามารถไถ่ถอนได้ แต่พ่อผมได้ทำการไถ่ถอนและปู่ได้ยกให้เป็นกรรมสิทธิของพ่อ ต่อมาทางพ่อผมได้ขอให้ทางที่ดินออกเอกสารสิทธิ ได้เป็น นส.4ง ในปี 2534 และได้นำไปจดจำนองกับป้าอีกท่าน โดยทำเรื่องจดจำนองกับที่ดินอำเภอในปี 2535 แต่อย่างไรก็ตาม พ่อผมได้ให้ทางพี่น้องของพ่อ สามารถเข้าไปใช้ที่ดินดังกล่าวในการทำไร่นาอย่างต่อเนื่อง โดยที่ทางพี่น้องของพ่อรับทราบว่าพ่อได้นำที่ดินไปจดจำนองไว้แล้ว
ในปี 2547 พ่อผมได้เสียชีวิตลง แม่ผมและน้องๆ ได้ทำการชำระหนี้สินต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น โดยที่ผมรับทราบว่าพ่อได้นำที่ดินไปจำนองไว้กับทางป้า แต่ผมไม่มีความประสงค์ที่จะไถ่ถอน ซึ่งทางป้าก็ให้โอกาสผมว่าถ้าอยากจะไถ่ถอนเมื่อไหร่ก็สามารถทำได้
ต่อมาปลายปี 2562 ทางพี่น้องของพ่อได้ติดต่อแม่ผมจะขอให้ผมไถ่ถอนที่ให้ แม่ก็ได้แจ้งไปว่าถ้าอยากได้ก็ไปไถ่ถอนเอง โดยเราไม่ติดใจที่จะเอาที่ แต่ทางพี่น้องพ่อ ไม่ยอม เค้าบอกว่าพ่อผมเอาไปจำนองก็ต้องไถ่ถอนมาเพราะเป็นที่ดินตั้งแต่ปู่ย่า ก็เลยมีปากเสียงกันนิดหน่อย ต่อมาเค้าก็ฟ้องครอบครองปรปักษ์ในที่ดินดังกล่าวกับทายาทของพ่อ ผมและน้องเลยไปถามกับทางป้าเจ้าของเงิน ท่านก็บอกว่าถ้าคนอื่นอยากได้ที่แกยินดีที่จะให้ไถ่ถอนแต่ต้องชำระเงินต้น 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย ประเด็นคำถามคือ
1. ตอนนี้ทางป้าเค้าจะคิดดอกเบี้ยได้สูงสุดเท่าไหร่ครับ เนื่องจากพ่อนำไปจำนองไว้ตั้งแต่ปี 2535 แล้ว
2. ถ้าทางพี่น้องพ่อ ไม่ยอมชำระหนี้ไถ่ถอน ผมจะต้องดำเนินการอย่างไร
3. ทางป้า มีสิทธิที่จะฟ้องยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดไหมครับ แล้วป้าเค้าจะสามารถยึดทรัพย์ในมูลหนี้เท่าไหร่ ส่วนต่างที่เกิดขึ้นไม่เกี่ยวกับผมใช่ไหมครับ
4. ทางพี่น้องพ่อ สามารถได้ยึดครองที่ดินตามคำสั่งศาลโดยไม่ต้องชำระหนี้ได้หรือเปล่าครับ

รบกวนช่วยติดประเด็นคำถามให้ด้วยนะครับ เนื่องจากตอนนี้ผมต้องไปไกล่เกลี่ยกับพี่น้องพ่อก่อน ผมไม่มีความประสงค์ที่จะเอาที่ดินดังกล่าว แต่ถ้าผมจะต้องเสียเงินไถ่ถอนเอง ผมก็ต้องได้รับสิทธิในที่ดินนั้นด้วย