มีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างขนาด 1 ไร่ 82 ตารางวา โฉนดมีชื่อเจ้าของรวม 4 คน
3 ใน 4 คน มีความต้องการจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว แต่มีหนึ่งคน
แสดงความจำนงว่าไม่ขายและไม่ยอมเซ็นโอนใดๆทั้งสินและอาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าว

-ผมขอเรียนถามว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโฉนดนี้ยังสามารถดำเนินการขายได้หรือไม่ อย่างไร
-บุคคลผู้ไม่ยอมขายและไม่ยอมเซ็นโอนขายดังกล่าว อีก 3 คนต้องดำเนินการอย่างไรครับ

ที่ดินและสิ่งปลูกส้รางดังกล่าวรับโอนมาจากมรดกตามพินัยกรรมครับเมื่อ 8 ปีที่แล้ว และ 4 คนดังกล่าวเป็นพี่น้องกันครับ ทั้ง 4 คนเป็นผู้จัดการมรดกครับยังสามารถให้เสียงข้างมากตามพินัยกรรมได้ไหมครับ

ตอบคำถามคุณเฉลิม
       เรื่องนี้เมื่อผู้จัดการมรดกทั้งสี่คนได้ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินมาเป็นของผู้จัดการมรดกซึ่งเป็นทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกทั้งสี่คนเรียบร้อยแล้ว กรณีจึงถือว่าการจัดการมรดกดังกล่าวได้เสร็จสิ้นแล้ว ที่ดินจึงไม่ใช่มรดกอีกต่อไปแต่เปลี่ยนสถานะมาเป็นกรรมสิทธิ์รวมของบุคคลหลายคน ไม่สามารถนำหลักกฎหมายเรื่องการจัดการมรดกมาใช้บังคับได้ แต่ต้องปฏิบัติตามหลักกฎหมายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์รวม และเมื่อที่ดินดังกล่าวไม่ได้มีการแบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใดให้เป็นที่แน่นอน จึงต้องถือว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกันทุกส่วน
       หลักกฎหมายเรื่องการจำหน่ายกรรมสิทธิ์รวม ประมวลกฎหายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา  1361 บัญญัติว่า
       “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้
       แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน
       ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพัน ทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของ รวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอัน สมบูรณ์”
        หลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้นมีความหมายว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิ์ที่จะขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนเองให้แก่บุคคลอื่น เพื่อให้บุคคลดังกล่าวมีสิทธิใช้ที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของรวม คือให้ผู้ซื้อเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในฐานะเป็นเจ้าของร่วมได้ โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่นๆ ตามมาตรา 1361 วรรคหนึ่ง  แต่การที่จะขายตัวทรัพย์สินคือที่ดินไม่ว่าทั้งแปลงหรือบางส่วน (ไม่ได้ขายสิทธิ) ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนจึงจะขายได้ตามมาตรา 1361 วรรคสอง  
       ส่วนการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 ซึ่งบัญญัติว่า
      “การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน
       ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไรไซร้ เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันไซร้ จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่าง เจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้”
       ดังนั้น เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนหนึ่งไม่ยอมตกลงกันว่าจะแบ่งอย่างไร ถือว่าเจ้าของรวมคนอื่นถูกโต้แย้งสิทธิ์จึงต้องนำคดีขึ้นสู่ศาลได้
       สรุปเรื่องนี้ หากเป็นการขายสิทธิหรือส่วนของการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม สามารถทำได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น แต่หากเป็นการขายตัวทรัพย์สินต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทุกคน
 
       ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1454/2551
       ป.พ.พ. มาตรา 6, 1360, 1361
       โจทก์ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 83631 แก่บริษัท ม. โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทแก่โจทก์เพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัทดังกล่าว แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้” และความในวรรคสองบัญญัติว่า “แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน” การที่โจทก์จำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัท ม. มิใช่เป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สิน ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ที่สามารถกระทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากจำเลยทั้งสอง
       ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ” การที่โจทก์จำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัท ม. เพื่อให้บริษัทดังกล่าวมีสิทธิใช้ที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของรวม จึงเป็นสิทธิของเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ที่จะกระทำได้ ทั้ง ป.พ.พ. มาตรา 6 ก็บัญญัติให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต จำเลยที่ 1 หามีสิทธิขัดขวางการจำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์ไม่
________________________________
 
       โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 16423 ตำบลหลักสอง อำเภอหนองแขม (ภาษีเจริญ) กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมส่งมอบหรือไม่สามารถส่งมอบโฉนดที่ดินแก่โจทก์ได้ ให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง ถ้าโฉนดที่ดินสูญหายหรือถูกทำลายขอให้มีคำสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนให้แก่โจทก์โดยจำเลยเสียค่าใช้จ่าย
จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง
       ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบต้นฉบับโฉนดที่ดินเลขที่ 16423 ตำบลหลักสอง อำเภอหนองแขม (ภาษีเจริญ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 311 ตารางวาแก่โจทก์ ถ้าโฉนดดังกล่าวสูญหายหรือถูกทำลายให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย คำขอนอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 2
       จำเลยที่ 1 อุทธรณ์   ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยที่ 1 ฎีกา
       ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16423 ตำบลหลักสอง อำเภอหนองแขม (ภาษีเจริญ) กรุงเทพมหานคร เดิมมีเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ มีชื่อโจทก์ จำเลยที่ 2 และนายจรูญถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ต่อมาเมื่อปี 2531 มีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม โดยโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 83631 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 49593 และนายจรูญเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 83630 คงเหลือที่ดินพิพาทเนื้อที่ 311 ตารางวา ซึ่งมีสภาพเป็นถนนคอนกรีตใช้เป็นทางเข้าออกของที่ดิน 3 แปลง ดังกล่าว ต่อมาวันที่ 14 มิถุนายน 2543 นายจรูญขายที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนแก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 เป็นผู้เก็บรักษาโฉนดที่ดินพิพาทไว้ จำเลยที่ 2 เคยฟ้องโจทก์และนายจรูญขอให้จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินพิพาทแก่ตนหนึ่งในสามส่วน คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ให้ยกฟ้อง ต่อมาโจทก์ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 83631 แก่บริษัทโมเดิร์นเฟรม จำกัด ซึ่งโจทก์มีตำแหน่งเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัท เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2543 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทแก่โจทก์เพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัทดังกล่าว แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่า จำเลยที่ 1 ต้องส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทแก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้” และความในวรรคสองบัญญัติว่า “แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่ายจำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน” การที่โจทก์จำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัทโมเดิร์นเฟรม จำกัด มิใช่เป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สิน ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ที่สามารถกระทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากจำเลยทั้งสอง ปัญหาประการต่อมาที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า บริษัทโมเดิร์นเฟรม จำกัด จะนำที่ดินพิพาทไปหาประโยชน์โดยมิชอบเป็นการทำให้เสียสิทธิแก่จำเลยที่ 1 และเจ้าของรวมคนอื่นนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ” การที่โจทก์จำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่บริษัทโมเดิร์นเฟรม จำกัด เพื่อให้บริษัทดังกล่าวมีสิทธิใช้ที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของรวม จึงเป็นสิทธิของเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ที่จะกระทำได้ ทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 ก็บัญญัติให้สินนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต จำเลยที่ 1 หามีสิทธิขัดขวางการจำหน่ายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทแก่โจทก์นั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
( อิศเรศ ชัยรัตน์ - สถิตย์ ทาวุฒิ - พงษ์ศักดิ์ วีระเสถียร )
 

ขอขอบพระคุณสำหรับคำตอบครับผม

การฟ้องคดีดังกล่าว จะฟ้องโดยเจ้าของรวมทั้ง 3 คนเป็นโจทก์ร่วมกัน ฟ้องเจ้าของรวมคนที่ 4 ที่ไม่ยอมแบ่ง อย่างนั้นใช่หรือเปล่าคะ คืออยากถามว่าเป็นโจทก์ร่วมได้หรือเปล่าค่ะ หรือแต่ละคนต้องฟ้องแยกเป็นคดีของตนไป

คดีมีความเกี่ยวข้องกัน สามารถเป็นโจทก์ฟ้องคดีร่วมกันได้ โดยไม่ต้องแยกต่างคนต่างฟ้อง 

ที่ดินมีชื่อคนถือกรรมสิทธิ์ร่วม 2 คน ถ้าหากจะแบ่งโฉนดคนใดคนหนึ่งไปแจ้งขอแบ่งได้หรือไม่
หรือว่าจะต้องไปแจ้งขอแบ่งพร้อมกัน และถ้าแบ่งเท่ากันแต่ตกลงกันไม่ได้ ว่าใครจะเอกส่วนไหน
คื่อต้องการส่วนเดียวกัน จะพิจารณาได้จาก อะไร ใครจะได้เลื่อกก่อน ตามกฏหมาย คนที่ถือครองที่ดิน
มาก่อนหรือพิจารณาจากอะไรค่ะ ขอบคุณค่ะ

ตอบคำถามคุณบุญรอด
         การแบ่งที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างบุคคลหลายคน (ตั้งแต่สองคนขึ้นไป) นั้น ตามกฎหมายถือว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากันทุกพื้นที่ของที่ดิน ใครจะเลือกก่อน หรือเลือกแต่ส่วนที่ดีดี เช่น ด้านที่ติดถนน หรือติดทำเลดีดี ไม่ได้ เพราะเคยมีคดีฟ้องร้องกันไปจนถึงศาลฎีกามาแล้ว (อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาด้านล่างนี้)
         ส่วนการแบ่งที่ดิน หรือแบ่งแยกโฉนดกันนั้น จะไปขอแบ่งแยกที่ดินคนเดียวโดยไม่ได้รับความยินยอมจากอีกคนหนึ่งไม่ได้   เจ้าของรวมจะต้องตกลงกันก่อนระหว่างกันเองว่า ใครจะได้ส่วนไหน หรือจะจับฉลากกันก็ได้ ซึ่งเป็นการแบ่งกันด้วยความยินยอม แล้วร่วมกันไปทำเรื่องขอแบ่งที่สำนักงานที่ดิน หากตกลงกันไม่ได้ เจ้าของรวมจะอ้างว่าถือครองที่ดินมาก่อน ต้องเลือกก่อน ไม่ได้  เพราะกฎหมายถือว่ามีสิทธิ์มีส่วนเท่ากัน 
        การแบ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่มีร่วมกันนั้น กฎหมายที่เกี่ยวข้อง คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 ซึ่งบัญญัติว่า "การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเอง ระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน  ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไรไซร้ เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอ ศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันไซร้ จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้ หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้" บทบัญญัติดังกล่าวเป็นวิธีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามกฎหมาย 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1669/2548  ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ" ดังนั้นเมื่อที่ดินกรรมสิทธิ์รวมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ยังไม่มีการแบ่งแยกการครอบครองออกเป็นส่วนสัด การใช้ทรัพย์สินกรรมสิทธิ์รวมของจำเลยที่ 1 จึงต้องเป็นการใช้ที่ไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ ที่จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารโดยเลือกบริเวณติดถนนสุขุมวิท โดยไม่ได้รับความยินยอมของเจ้าของรวมคนอื่นจึงไม่มีสิทธิที่จะทำได้ โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 1 ออกจากที่ดินพิพาทได้
       (ฎีกานี้อธิบายหลักกฎหมายว่า  เจ้าของรวมจะเลือกครอบครองที่ดินส่วนที่ดีที่สุดคือบริเวณที่ติดถนน โดยไม่ได้รับความยินยอมไม่ได้)

 

ขอรบกวนถามหน่อยนะครับ ถ้าที่ดินจำนวน7ไร่เศษ มีชื่อร่วมกัน5คน เวลาขาย ผมจะต้องไปเซ็นยินยอมด้วยหรือไม่ครับ ถ้าหากผมไม่ได้เซ็นขายแล้ว พี่ๆอีก4คนจะขายได้หรือไม่ครับ

ตอบคำถามคุณ thanarut
             ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๑ บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้
แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน”
             กรณีตามคำถาม ตอบตามหลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้น โดยวรรคแรกหมายความว่า หาก 1 ใน 5 คน ต้องการขายส่วนของตนให้แก่บุคคลภายนอกเพื่อให้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์รวมร่วมกับคนที่เหลือก็สามารถขายเฉพาะส่วนนั้นได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากคนอื่น เรียกว่าเป็นการขายเฉพาะส่วน ไม่ได้ขายทั้งแปลง เพราะหากต้องการขายทั้งแปลงต้องพิจารณาตามวรรคสอง ซึ่งหมายความว่า การขายที่ดินทั้งแปลงนั้น เจ้าของรวมทั้ง 5 คนจะต้องยินยอมด้วยกันหมดทุกคน หากคุณไม่ยินยอมก็ขายไม่ได้ แต่เจ้าของคนอื่นก็มีสิทธิ์ฟ้องขอให้ศาลแบ่งแยกเป็นส่วนสัดได้ แล้วขายส่วนของตนไป หรือขายระหว่างกันเอง หรือขายทอดตลาดเอาเงินมาแบ่งก

             คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2875/2528

             ที่ดินมีโฉนดซึ่ง พ. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่นและมิได้ มีการแบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและ มีเนื้อที่เท่าใดผู้มีชื่อในโฉนด ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินกับ พ.โดยระบุว่าที่ดินตามเนื้อที่ ที่ตกลงซื้อขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่จึงเป็น การซื้อขายตัวทรัพย์ซึ่งมิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของพ. จะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนเมื่อยังมิได้ มีการแบ่งที่ดินเป็นส่วนสัดการที่พ. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขาย ให้โจทก์โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน เจ้าของรวมคนอื่นและโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้

 

สอบถามค่ะ ถ้าที่ดินมีชื่ออยู่3คน คือ พ่อ 10 ตรว แม่32 ตรว และ พี่สาวแม่23.9 ตรว แล้วถ้าพี่สาวแม่อยากยกส่วนของตนให้กับแม่โดยไม่คิดค่าตอบแทนให้โดยเสน่หา จะสามารถทำได้อย่างไรบ้างคะ ราคาที่ดินประเมิน ตรว ละ 25,500บาท จะต้องมีการคำนวนค่าโอนอย่างไรคะ เคยดูในเน็ตว่ามีการเสียค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายด้วย แต่ ทั้ง พ่อ แม่ และพี่สาวแม่ ไม่มีรายได้แล้ว จะถูกคิดด้วยหรือไม่คะ

รบกวนขอคำปรึกษาทีค่ะ

ตอบคำถามคุณ Gate
           กรณีที่ดินได้ระบุสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของเจ้าของรวมไว้แล้ว แต่หากไม่ได้แบ่งแยกกันครอบครองเป็นส่วนสัดอย่างชัดเจน ก็ยังถือว่าเจ้าของรวมเป็นเจ้าของรวมในที่ดินทั้งแปลงตามส่วนของตน ดังนั้น หากแม่พี่สาว หรือคุณป้า ต้องการยกที่ดินส่วนของตนให้แก่แม่ ก็สามารถทำได้ เพราะไม่ใช่การจำหน่ายที่ดินทั้งแปลงที่จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น เป็นเพียงการยกกรรมสิทธิ์ส่วนของตนให้แก่บุคคลอื่นมาถือแทนเท่านั้น ส่วนเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์นั้น หากต้องการได้รับความชัดเจนแน่นอนให้ไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินจะเป็นการดีกว่าครับ 

ขอบคุณมากค่ะ

สวัสดีคะคุณทนายภูวรินทร์
รบกวนสอบถามคะ ช่วยชี้ทางให้ด้วยนะคะ
๑. ปี ๒๕๕๒ ดิฉันอยู่ต่างประเทศคะ มาเที่ยวเมืองไทย และกลับมาอีกครั้งเพื่อเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
เมื่อเซ็นเสร็จเอกสารต่าง ๆ เสร็จ ดิฉันก็บินกลับ และให้ทนายความดำเนินการแทนคะ
ดิฉันเซ็นชื่อใน "สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน" ไปเมื่อ ๒๗ มิ.ย. ๕๒ โดยทนายพาไปเซ็นชื่อที่บ้านผู้ขาย ดิฉันได้โอนเงินเงินชำระเป็นที่เรียบร้อย ในเอกสารสัญญาขาด เอกสารแนบท้ายคือตัวสำเนา " นส๓ก" ทนายบอกว่าเซ็นชื่อในเอกสารได้เลยเดี๋ยวผมจะส่งเอกสารให้ ดิฉันก็เชื่อใจทนายคนนั้น และผู้ขายกับทนายคนนั้น ถามว่าต้องการออกโฉนดไหม จะได้ไปดำเนินการให้ ดิฉันก็บอกว่าถ้าทำได้เลย ดิฉันก็ต้องการ และเขาก็ไปดำเนินารให้ ตั้งแต่นั้นมาดิฉันไม่เคยเห็น "นส๓ก" เลยคะ พอดิฉันทวงถามเขาก็บอกว่าดำเนินการอยู่ หลังจากนั้นดิฉันไปถามเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน" เธอบอกว่าจะออกโฉนดได้อย่างไร ในเมื่อที่ดินนั้นติดค้ำจำนอง และยังไม่ได้แบ่งแยก และไม่มีชื่อของคุณในเอกสาร" ดิฉันจังถามผู้ขายเขาก็บอกให้ดิฉันไปถามทนายเอง เพราะว่าผู้ขายได้บอกทุกอย่างให้ทนายหมดแล้ว พอดิฉันจะเอาเรื่อง เธอจึงไปแก้ปัญหาให้โดยการเอาดิฉันไปถือกรรมสิทธิ์รวมกับบริษัทของเธอ(มีค่าตอบแทน) ในที่ดินจำนวน ๑๕๕ ส่วน ไม่ต้องรับภาระหนี้สินจำนอง ตาม สัญญาจำนอง วลงวันที่ ๒๒ มี.ค.๕๐ (ก่อนที่ดิฉันจะซื้อที่ดิน)และ ที่ดินก็ยังไม่ได้แบ่งแยก แต่ทนายไม่ได้แจ้งดิฉันเรื่องนี้เลยคะ และจนทุกวันนี้ก็ยังไม่คืบหน้าเลย และยังไม่ได้โอนเป็นชื่อของดิฉันด้วยคะ

๒. ปัจจุบันนี้ ดิฉันและผู้ขายได้ยื่นเรื่องออกโฉนด แต่ยังยังติดเรื่อง นส๓ก อยู่คะ เพราะว่าผู้ขายไปยื่นเรื่องแบ่งแยก ๓ แปลง ซึ่งดิฉันซื้อแปลงเดียวเท่านั้น อีก ๒ แปลงเป็นของผู้ขาย แต่ค่าใช้จ่ายกลับเป็นดิฉันต้องจ่ายค่าใช้จ่ายทั้ง ๓ แปลง ซึ่งเราตกลงกันไว้ว่า เราจะจ่ายเฉพาะแปลงของเรา

ทราบว่าดิฉันควรจะทำอย่างไรดีคะ ทุกข์มากเลยคะ ขอความกรุณาแนะนำด้วยนะคะ

กรุณาขยายความการแบ่งกรรมสิทธิ์ร่วมโดย กรณีแต่ละฝ่ายถือครองกรรมสิทธิ์ไม่เท่ากัน โดยศาลฎีกาพิพากษาให้ใช้ ปพพ.1364
ประเด็นสงสัย
1.นาย ก. ถือ 1 ส่วน ได้เสนอ ขายส่วนของตนให้ นาย ข. ในราคาสูง / ตกลงราคากันเองไม่ได้/ จึงนำสู่่ ขั้นตอนกรมบังคับคดีเพื่อประมูลกันเอง
2.ขั้นประมูลกันเอง หากนาย ข. ถือสิทธิ์มากกว่าได้ปรับราคาเสนอซื้อจากนายก ก สูงขึ้นกว่าเดิม
แต่นาย ก. ก็ยังไม่พอใจ กรณีนี้ จะจบอย่างไร?
2.1 นาย ข. สามารถขายส่วนของตนแก่นาย ก.ตามราคาที่นาย ก เสนอ จะยุติหรือไม่?
2.2 จาก 2.1. นาย ก. สามารถปฏิเสธการรับซื้อส่วนของยาย ข. โดยอ้างว่า.ไม่มีเงินได้หรือไม่?

หรือถือว่า " ตกลงกันไม่ได้". และต้องเลื่อนไปสู่การประมูลภายนอก
3. การประมูลภายนอก ผู้ประมูลต้องวางมัดจำ25% ของราคากลางที่ประกาศคำถามคือ
3.1 นาย ก และ ข ต่างต้องวางประกันเหมือนคนภายนอกหรือไม่?
3.2 นาย ข. ซึ่งถือครองส่วนที่มากกว่า มูลค่าทรัพย์สูงกว่าเงินประกันประมูล 25%. จะต้องวางด้วยหรือไม่?กรณีนี้ใช้มาตราใด
มาประกอบ?:

สอบถามค่ะ
ดิฉันเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในบ้านและที่ดินกับน้องสาว ซึ่งน้องสาวได้นำโฉนดไปขายฝากโดยไปดำเนินการคนเดียว โดยดิฉันเพิ่งมาทราบในภายหลังและเกือบจะครบกำหนดสัญญาแล้ว โดยยอดเงินนั้นค่อนข้างสูงมากคิดว่าคนรับซื้อฝากคงต้องการที่ทั้งแปลง หากไม่ได้ไปไถ่ถอน สิทธิ์ในที่ดินของดิฉันจะถูกกระทบหรือไม่
รบกวนขอคำแนะนำด้วยค่ะ

ตอบคำถามคุณ Nunne 
             ตามคำถาม สิ่งแรกที่ต้องไปดำเนินการตรวจสอบก่อนคือ การขายฝากมีการขายฝากเฉพาะส่วนของน้องสาวหรือไม่ เพราะหากเป็นแค่ส่วนของน้องสาว ก็ไม่มีผลกระทบกับส่วนของคุณ ผู้รับซื้อฝากก็เหมือนมาถือกรรมสิทธิ์รวมร่วมกับคุณแทนน้องสาวเท่านั้น แต่หากมีการปลอมแปลงเอกสารหนังสือมอบอำนาจของคุณไปทำการขายฝาก อันนี้มีผลกระทบอย่างแน่นอนครับ ต้องรีบไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินและคัดถ่ายไว้ด้วย
        
 

สอบถามครับ ที่ดินเป็นชื่อร่วมระหว่างผมกับบิดา ในกรณีถ้าต้องการจะขายให้ผู้อื่น ผมสามารถดำเนินการได้เองหรือไม่ครับ หรือว่าต้องให้บิดาเซ็นใบมอบอำนาจไปดำเนินการ เพราะท่านแก่มากแล้วเดินทางไม่สะดวกครับ ขอบคุณครับ

สวัสดีค่ะรบกวนสอบถามคุณทนาย พอดีว่าดิฉันติดหนี้บัตรเครดิตแล้วไม่ได้จ่าย ตอนนี้เดินทางมาอยู่กับแฟนเป็นชาวตุรกี และกำลังจะจดทะเบียนสมรสกับแฟน อยากทราบว่าหากโดนฟ้องมีคดีแพ่ง จะมีปัญญาในการจดทะเบียนสมรสและขอวีซ่าอยู่ที่นี้ไหมค่ะ

ตอบคำถามคุณอมร
       การขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวมต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทุกคน ดังนั้น หากต้องการขาย ก็ต้องให้บิดาทำหนังสือมอบอำนาจและมอบบัตรประชาชนจริงให้คุณไปดำเนินการแทนได้ โดยต้องทำสัญญาซื้อขายกันไว้หนึ่งฉบับเพื่อแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าบิดาประสงค์จะขายจริง 

ตอบคำถามด้วยรัก
      การเป็นหนี้คดีแพ่ง ไม่มีปัญหาในการจดทะเบียนสมรสแต่อย่างใด ส่วนปัญหาในการขอวีซ่านั้น อาจมีผลกระทบ (แค่อาจจะมี) ซึ่งต้องเป็นไปตามกฎหมายของประเทศสามีครับ อันนี้ต้องไปดูตรงนั้น 

สวัสดีครับ รบกวนสอบถามครับ กรณีที่ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่างพี่น้อง 2 คน ถ้าอีกคนหนึ่งต้องการซื้อที่ดินอีกส่วน ให้กลายเป็นกรรมสิทธิ์ของคนเดียวเลย ในกรณีนี้ถ้าฝ่ายที่ต้องขายไม่ยอมขาย จะสามารถฟ้องบังคับให้ขายได้หรือไม่ครับ หรือมีวิธีใดบ้าง