ศาลเยาวชนและครอบครัวฯ
   ศาลทรัพย์สินทางปัญญาฯ
   ศาลยุติธรรม
   ศาลแพ่ง
   ศาลแพ่งกรุงเทพใต้
   ศาลอาญา
   ศาลอาญากรุงเทพใต้
   ศาลอาญาธนบุรี
   ศาลแพ่งธนบุรี
   ศาลจังหวัดตลิ่งชัน
   ศาลจังหวัดมีนบุรี
   ศาลแขวงพระนครเหนือ
   ศาลแขวงพระนครใต้
   ศาลแขวงปทุมวัน
   ศาลแขวงดุสิต
   ศาลแขวงธนบุรี
   ค้นหาคำพิพากษาศาลฎีกา
   ค้นหากฎหมายไทย
   อัตราค่าส่งหมายทั่วประเทศ
   ดาวน์โหลดแบบฟอร์มศาลยุติธรรม
   เนติบัณฑิตยสภา
   สภาทนายความ
   กรมพัฒนาธุรกิจการค้า
   สนง.คณะกรรมการกฤษฎีกา
   ห้องสมุดกฎหมายไทย 1.1
   ห้องสมุดกฎหมายไทย 2.1
   ห้องสมุดกฎหมายไทย 2.2
   ห้องสมุดกฎหมายคณะกรรมการกฤษฎีกา
สถิติผู้เข้าชม
 ขณะนี้มีผู้เข้าใช้ 20
 ผู้เข้าชมในวันนี้ 348
 ผู้เข้าชมทั้งหมด 1,859,637
 เปิดเว็บ 02/06/2553
 ปรับปรุงเว็บ 12/07/2563
กรุณาฝาก Email ของท่าน
  เพื่อรับข่าวสาร ที่น่าสนใจ
29 พฤศจิกายน 2563
อา จ. อ. พ. พฤ ศ. ส.
10  11  12  13  14 
15  16  17  18  19  20  21 
22  23  24  25  26  27  28 
29  30           
             
 Webboard

การตอบคำถามทางเว็บไซท์ http://www.phuwarinlawyer.com/ 
เป็นเพียงความคิดเห็นเบื้องต้นทางกฎหมายซึ่งได้วินิจฉัยและตอบคำถามจากข้อเท็จจริงเพียงเท่าที่ปรากฏเท่านั้น
โดยอาจมีรายละเอียดข้อเท็จจริงและข้อมูลอื่นๆ ที่ผู้ถามมิได้แจ้งข้อมูลมาอย่างครบถ้วนที่จะประกอบการวินิจฉัยอย่างเพียงพอ
ผู้อ่านควรใช้วิจารณญาณประกอบการตัดสินใจ
**************************************************************

ติดต่อปรึกษาทางโทรศัพท์  081-9250-144 หรือ Line ID 081-9250-144
**กรณีหากไม่รับสายแสดงว่าติดภารกิจศาลหรือติดงาน กรุณาโทรติดต่อใหม่อีกครั้ง**

lawyer.makewebeasy.com > ปรึกษาปัญหากฎหมายทั่วไป > การครอบครองปรปักษ์ (ที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์)
  ผู้เขียน
 หัวข้อ : การครอบครองปรปักษ์ (ที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์) (อ่าน 83435) 
1743
 
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@hotmail.com
เมื่อ 2 สิงหาคม 2555 16:23 น.


                การครอบครองปรปักษ์ทรัพย์สินของผู้อื่นเป็นอย่างไร หรือที่ดินมีโฉนดถูกแย่งกรรมสิทธิ์ได้ไหม หรือถูกฟ้องศาลแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยอ้างว่าครอบครองปรปักษ์แล้ว ความสงสัยทั้งหมดนี้มีตัวอย่างและคำตอบครับ 

                เรื่องมีอยู่ว่า นางคำ และนายบุญ เป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกัน นางคำ ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินของตนและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายบุญบางส่วนที่มีแนวเขตที่ดินติดต่อกันลึกเข้าไปประมาณ 10 เมตรตลอดแนวเขตที่ดิน โดยนางคำ เข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตน ส่วนนายบุญ ก็ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านแต่อย่างใด วันเวลาล่วงเลยมากว่าสี่สิบปี เมื่อนายบุญเสียชีวิต นายครองบุตรชายได้รับมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวของนายบุญมาแล้วทำการรังวัดที่ดินใหม่จึงทราบว่า นางคำได้ทำกินรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนบางส่วน นายครองจึงให้นางคำออกไปจากที่ดิน และนำตำรวจมาเชิญตัวเพื่อบีบบังคับให้นางคำออกไปจากที่ดินดังกล่าว นางคำจะโต้แย้งคัดค้านอย่างไร จะมีสิทธิในที่ดินที่ครอบครองรุกล้ำหรือไม่ ซึ่งหลายคนก็คิดและเข้าใจว่า นายครองเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนด หลักหมุดแสดงเขตแดนอยู่ตรงไหน นายครองย่อมมีสิทธิไปถึงที่ดินตามหมุดแสดงเขตแดนตรงนั้น ยังไงนางคำก็ต้องออกไปจากที่ดินที่รุกล้ำนั้น ความเข้าใจดังกล่าวจะถูกต้องหรือไม่ โปรดติดตามต่อไป

                ตามกฎหมายที่ดินมีโฉนด...ย่อมเป็นหลักฐานสำคัญที่จะแสดงว่าบุคคลผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย และภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินที่ดินมีโฉนดดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้สอย และจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย แต่มิใช่ว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนดแล้วจะไม่มีใครมาแย่งกรรมสิทธิ์เอาไปได้เลย อันนี้เป็นความเข้าใจที่ผิดครับ เพราะเจ้าของที่ดินอาจเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปโดยการครอบครองปรปักษ์ได้

                การครอบครองปรปักษ์นั้นเป็นอย่างไรกัน บางคนยังไม่เคยฟังมาก่อนเลย หรืออาจจะเคยได้ยินได้ฟังมาบ้างแล้ว แต่ก็ไม่เคยสนใจ เพราะไม่เกี่ยวข้องกับตน แต่บางคนได้เจอมากับตัวพร้อมๆกับต้องเสียที่ดินไปแล้วเพราะคำๆนี้ แล้วเกิดอาการเจ็บอกปวดหัวใจไม่หายจนกระทั่งบัดนี้เลยทีเดียว เอาเป็นว่า การครอบครองปรปักษ์ เป็นถ้อยคำที่มีทั้งคนที่ชื่นชอบชวนหาเรื่องให้ปวดหัวเสียเงินเสียทองอยู่เสมอและไม่ชอบคำนี้ เพราะเจ้าของที่ดินที่มีบุคคลอื่นเข้าไปแย่งการครอบครองจนครบ 10 ปีแล้วก็จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ทันที กรณีเช่นนี้ เจ้าของที่ดินที่ถูกแย่งการครอบครองก็จะเกลียดคำว่า ปรปักษ์ ในทางกลับกันผู้ที่เข้าไปแย่งการครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์มาก็จะชื่นชอบคำว่า ปรปักษ์ เป็นอย่างมาก ฝ่ายที่ได้กรรมสิทธิ์ต้องยื่นเรื่องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งรับรองและคุ้มครองสิทธิดังกล่าวให้ถูกต้องตามกฎหมาย ฝ่ายที่จะเสียสิทธิ์ก็ต้องว่าจ้างทนายความต่อสู้คดีเพื่อมิให้เสียสิทธิ์ของตน แต่ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายไหนทนายความทุกท่านจะชอบคำนี้มากเพราะได้เงินค่าจ้างว่าความ เรียกว่า หลับได้เงินหมื่น ตื่นได้เงินแสน วันใดขาดแคลนได้สักสี่ห้าร้อยก็พอ ...ฮา ฮา ฮา...

                เรื่องการครอบครองปรปักษ์ทรัพย์ของผู้อื่นแล้วได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์นั้น มีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

                หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ มีดังต่อไปนี้

                1.ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้ แต่ต้องไม่ใช่ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็แต่เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น

                2.ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น และหากที่ดินดังกล่าวทางราชการเพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนดจะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์  ที่ดินมีการออกโฉนดเมื่อใดก็เริ่มนับตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไปจนครบสิบปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ได้ แต่ที่ดินประเภทนี้สามารถแย่งการครอบครองกันได้ ซึ่งจะไม่กล่าวในบทความนี้

                   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 677/2550 การครอบครองที่ดินของผู้อื่น อันจะเป็นเหตุให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 นั้น ต้องเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่นที่ได้ออกโฉนดแล้วเท่านั้น ทั้งจะต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีด้วย เมื่อทางราชการเพิ่งออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งห้าเป็นครั้งแรกเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2539 นับถึงวันที่ 6 พฤศจิกายน 2540 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยทั้งสองฟ้องแย้ง ยังไม่ถึงสิบปี จำเลยทั้งสองจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์  จำเลยทั้งสองจะนับระยะเวลาที่ครอบครองที่พิพาทก่อนที่พิพาทออกโฉนดรวมเข้าด้วยไม่ได้เพราะการครอบครองปรปักษ์จะมีได้แต่เฉพาะที่ดินมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น

                3.ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน เช่น ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามต่อกันโดยอ้างว่าตนเป็นเจ้าของจะถือว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบไม่ได้

                4.ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น สร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน ไม่อาจถือว่าครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยเปิดเผย ตามมาตรา 1382 ดังนั้น แม้จะมีการครอบครองมานานเท่าใด ก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าว (ฎ.5238/2546)

                5.ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การยึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย  เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้น, มีการขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น และไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย

                6.ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย  ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น ทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์  มีคำกล่าวติดตลกกันว่าแย่งครอบครองไม้ขีดไฟต้องใช้เวลาถึง 5 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ แต่แย่งครอบครองที่ดินมือเปล่าใช้เวลาเพียงแค่ 1 ปี ก็ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองแล้ว

               7.ประการสุดท้ายแม้กฎหมายจะไม่ได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ครอบครองจะต้องกระทำด้วยความสุจริตก็ตาม แต่การใช้สิทธิแห่งตนบุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต การใช้สิทธิทางศาลจึงต้องมาด้วยมือที่สะอาด การแย่งการครอบครองที่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ฯลฯ อันมีพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย  ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

                ข้อสังเกต ทรัพย์สินที่จะครอบครองปรปักษ์ไม่ได้เลย กล่าวคือครอบครองนานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เช่น ทรัพย์สินของแผ่นดิน, สาธารณสมบัติของแผ่นดิน, ที่วัดที่ธรณีสงฆ์ เป็นต้น ส่วนกรณีผู้ครอบครองปรปักษ์ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ครอบครองแล้ว ผู้ครอบครองปรปักษ์จะบังคับให้เจ้าของไปจดทะเบียนโอนให้ไม่ได้ แต่ผู้ได้สิทธิดังกล่าวจะต้องใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น เมื่อศาลมีคำสั่งแล้วจึงนำคำสั่งศาลดังกล่าวไปยื่นขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต่อไป นอกจากนี้ การครอบครองปรปักษ์เป็นการได้อสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม หากยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน หรือศาลจะมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์แล้วก็ตาม ตราบใดที่ยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน (โฉนด) แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้สุจริตเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้นั่นเอง ดังนั้น หากเจ้าของได้โอนที่ดินไปยังผู้อื่น ถ้าผู้รับโอนได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และสุจริต ย่อมได้รับความคุ้มครอง มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นสิ้นไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่

                จากหลักกฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าวข้างต้นนั้น จึงแสดงให้เห็นว่า แม้จะเป็นเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดแล้วก็ตาม ก็อาจเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่าทั้งแปลงหรือบางส่วนได้ เพราะการครอบครองปรปักษ์เป็นบทกฎหมายที่มีเจตนารมณ์ลงโทษเจ้าของที่ดินที่ละทิ้งไม่ทำประโยชน์ในที่ดินของตน  ซึ่งปัญหาเรื่องที่ดินแบบนี้ได้มีมานานแล้ว มีเรื่องขึ้นโรงขึ้นศาลกันเป็นจำนวนมากด้วย เจ้าของที่ดินมีโฉนดเสียสิทธิในที่ดินไปเป็นจำนวนหลายรายเหมือนกัน  ส่วนใหญ่จะเกิดกับบุคคลที่มีแนวเขตที่ดินติดต่อกัน ต่างฝ่ายต่างเข้าใจว่าแนวเขตที่ดินของตนถึงแค่บริเวณใด ทั้งที่ความจริงเจ้าของที่ดินข้างเคียงอาจรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนก็ได้ หรือเกิดขึ้นกับคนที่มีที่ดินอยู่ในครอบครองเป็นจำนวนมาก  อาจจะจำไม่ได้ว่าเป็นเจ้าของตรงที่ไหนบ้าง หรือมีแนวเขตที่ดินถึงส่วนไหนบ้าง หรือไม่เคยไปเหลียวแลดูที่ดินของตนเองหรือทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวเลยแม้แต่น้อย  เจตนารมณ์ของกฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ต้องการให้เจ้าของที่ดินนั้นใช้ประโยชน์ในที่ดินให้คุ้มค่า ไม่ปล่อยปละละเลยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพราะประเทศไทยเป็นประเทศเกษตรกรรม ที่ดินทุกแห่งทุกแปลงหากเอาไปทำการเกษตรย่อมผลิตดอกออกผลได้อย่างแน่นอน อันเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศชาติ กฎหมายจึงลงโทษเจ้าของที่ดินที่ไม่ใส่ใจดูแลที่ดินของตนเอง โดยมีบทบัญญัติให้บุคคลใดที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวเป็นระยะเวลารวม 10 ปี แล้วได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ไปทันทีตามกฎหมาย แม้ว่าชื่อในโฉนดที่ดินจะยังเป็นของเจ้าของเดิมก็ตาม ผู้ครอบครองก็มีสิทธิจะไปร้องขอกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นต่อศาลได้

                 เมื่ออ่านหลักกฎหมายมาแล้ว ที่นี้ก็มาว่ากันถึงเรื่องของนางคำต่อไปครับ การที่นางคำเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินบางส่วนของนายบุญโดยความสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกิน 10 ปีแล้ว ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย แม้ว่านางคำจะเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตนเองก็ตาม และการที่นายครองได้ไปจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินของนายบุญเจ้ามรดกนั้น นายครองก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ว่า นางคำครอบครองไม่ถึงสิบปีนับแต่วันที่ตนรับโอนมรดกมาไม่ได้ เพราะการรับมรดกที่ดินของนายครอง เป็นเวลาภายหลังที่นางคำได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว นายครองได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการรับมรดกต้องรับไปทั้งสิทธิและตลอดจนความรับผิดต่าง ๆ ประกอบกับนายครองไม่ใช่บุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง นางคำผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยครอบครองปรปักษ์ จึงมีสิทธิยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนดังกล่าวได้ และนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงเป็นชื่อของตนต่อไปได้  ผู้เขียนได้นำคำพิพากษาของศาลฎีกาซึ่งเป็นศาลสูงสุดของประเทศที่ได้เคยตัดสินเป็นบรรทัดฐานการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เฉพาะกรณีที่เกี่ยวกับนางคำมาให้ผู้อ่านศึกษาเป็นตัวอย่างด้วยดังนี้

                1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5596/2552 การที่ผู้ร้องทั้งห้าได้ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินของผู้อื่นแม้จะเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตนเองก็ตาม หากแต่ผู้ร้องทั้งห้าได้ยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของอย่างแท้จริงแล้ว ก็ไม่จำเป็นที่ผู้ร้องจะต้องรู้มาก่อนว่าที่ดินนั้นเป็นของผู้อื่นแล้วแย่งการครอบครองมาเป็นเวลา 10 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ แม้ผู้ร้องทั้งห้าเข้าครอบครองที่ดินพิพาทของผู้คัดค้านทั้งสามโดยเข้าใจผิดว่าเป็นของผู้ร้องทั้งห้าเองก็ถือได้ว่าเป็นการเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แล้ว หากผู้ร้องทั้งห้าเข้าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกิน 10 ปี ผู้ร้องทั้งห้าย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามกฎหมาย

                2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2641/2550 การครอบครองที่ดินโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ แม้จะเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเอง ก็ถือเป็นการครอบครองที่สามารถนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ได้ มิใช่นับแต่ที่จำเลยรู้ว่าที่ดินพิพาทที่จำเลยครอบครองนั้นเป็นที่ดินของโจทก์เพราะถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้ว

                3. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  477/2533 การที่โจทก์ไปแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนว่า จำเลยก่อสร้างรั้วรุกล้ำที่ดินพิพาทของโจทก์ ก็ไม่เป็นผลดีแก่คดีของโจทก์เพราะเป็นการแจ้งความภายหลังที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทได้ตกเป็นของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว จำเลยย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1382 จำเลยยื่นคำให้การต่อสู้คดีว่าไม่ได้รุกล้ำที่ดินโจทก์ หากรุกล้ำจำเลยก็ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งศาลชั้นต้นได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้แล้ว แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์ โดยจำเลยมิได้ฟ้องแย้งและเสียค่าขึ้นศาลมาก็ตามแต่ศาลอุทธรณ์ก็เพียงพิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์เท่านั้น ศาลอุทธรณ์หาได้พิพากษาเกินไปกว่า หรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง อันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 ไม่ โจทก์ได้รับการยกที่ดินให้และได้รับมรดกจาก ก. ย. และ ส.โดยมิได้เสียค่าตอบแทน ฉะนั้น เมื่อจำเลยเป็นผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แม้จะยังมิได้จดทะเบียนก็ย่อมยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ เพราะแม้โจทก์จะจดทะเบียนโดยสุจริต แต่ก็มิได้เสียค่าตอบแทนแต่อย่างใด.

                4. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1886/2536 จำเลยทั้งสามได้ไปจดทะเบียนรับโอนมรดกที่พิพาทอันเป็นเวลาภายหลังที่โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วจำเลยทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการรับมรดกต้องรับไปทั้งสิทธิและตลอดจนความรับผิดต่าง ๆ จำเลยทั้งสามจึงมิใช่บุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง โจทก์ผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยครอบครองปรปักษ์ ซึ่งบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้ว จึงยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยทั้งสาม และขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าว ที่ทำให้ตนเสียเปรียบได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300

             5. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4476/2544  โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ดินของโจทก์โจทก์ขอรังวัดตรวจสอบแนวเขต จำเลยทั้งสองคัดค้านขอให้พิพากษาว่าที่ดินเป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองคัดค้านการรังวัดสอบเขตจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งในตอนแรกว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 โดยซื้อมาจาก น. แต่จำเลยทั้งสองกลับให้การและฟ้องแย้งในตอนหลังว่า กรณีจะเป็นประการใดก็ตามหากฟังได้ว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1ก็ได้ครอบครองทำประโยชน์โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนานกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ จึงขัดแย้งกับคำให้การและฟ้องแย้งตอนแรก ซึ่งอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 เพราะซื้อมา จึงไม่มีประเด็นเรื่องการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เพราะการครอบครองปรปักษ์จะมีได้ก็แต่ในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น


 


แก้ไขเมื่อ 14 มกราคม 2563 09:22 น.
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@hotmail.com
ตอบ # 1 เมื่อ 4 สิงหาคม 2555 19:26 น. [แจ้งลบ]

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4182/2554



 

         จำเลยครอบครองที่ดินของโจทก์โดยสำคัญผิดว่าที่ดินเป็นของจำเลย ต้องถือว่าจำเลยครอบครองที่ดินของบุคคลอื่น และการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 หาจำต้องเป็นการครอบครองโดยจำเลยต้องรู้ว่าที่ดินเป็นที่ดินของโจทก์ด้วยไม่ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของโจทก์โดยการครอบครองแล้วได้
ปุ๊ก ปุ๊ก
Guest
pook.mee@hotmail.com
ตอบ # 2 เมื่อ 15 สิงหาคม 2555 11:25 น. [แจ้งลบ]
ขอสอบถามนะคะ โฉนดที่ดินของทางแฟนได้แบ่งแล้ว มี 4 พี่น้อง แบ่งออกเป็น 4 โฉนดแต่อยู่ในที่เดียวกัน ของแฟนมีอาคารพาณิชย์อยู่ด้วย แล้วมาวันหนึ่งพี่ชายคนที่ 2 ของแฟนเข้ามาขอแม่ทำการค้าโดยใช้ที่ดินของแฟนเราห้องหัวมุมโดยไม่ได้ถามแฟนเราเลย โดยเขากระทำโดยทาสีประตูใหม่ตกแต่งใหม่ทั้งหลังแต่เป็นอาคารของแฟนที่เป็นเจ้าของแม่ของแฟนก็ให้ อย่างนี้อีกหน่อยในอนาคตพี่ชายคนที่ 2 ของแฟนจะครอบครองปรปักษ์ได้ไหม และเรามีลูกด้วย 2 คน แล้วถ้าสู้คดีกันในรุ่นลูกของเราจะสู้ได้ไหมลูกจะยึดที่ดินคืนได้ไหม ทางแฟนของเราเขาไม่ทำสัญญากับพี่ชายเลยให้เขาใช้ฟรี ๆ ไม่เถียงใด ๆ และเราจะทำอย่างไรดีที่สอบถามห่วงว่าจะมีปัญญากลัวไปถึงลูกจะสู้คดีไม่ได้
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@hotmail.com
ตอบ # 3 เมื่อ 15 สิงหาคม 2555 23:30 น. [แจ้งลบ]
ตอบคำถามคุณปุ๊ก ปุ๊ก

           องค์ประกอบสำคัญของการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ คือ จะต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ (มาตรา 1382)

          การครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หมายความว่า จะต้องเป็นการครอบครองทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้นเช่นเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยมีการขัดขวางไม่ให้บุคคลอื่นเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น ดังนั้น หากเป็นการครอบครองโดยเจ้าของยินยอม หรือครอบครองแทนเจ้าของ หรือแม้แต่เป็นการถือวิสาสะอาศัยความเกี่ยวพันในฐานะที่เป็นเครือญาติกัน ย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ครับ เพราะผู้ครอบครองยอมรับอำนาจความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ แม้จะครอบครองเกินสิบปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

          กรณีจะเป็นการครอบครองปรปักษ์ ผู้ครอบครองที่ดินของผู้อื่นจะต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือว่าจะไม่ยึดถือทรัพย์สินแทนก่อน  เช่น บอกกับแฟนคุณ หรือแม่ หรือบุคคลอื่นว่าเป็นทรัพย์สินของตน ห้ามคนอื่นยุ่งเกี่ยว ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์แทนผู้ใด

          

          ดูตัวอย่างคำพิพากษาที่ศาลฎีกาเคยตัดสินมาแล้ว









คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4000/2548

          การใช้ทางที่จะเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความนั้น โจทก์ต้องได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 เมื่อโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทเข้าออกสู่ทางสาธารณะโดยได้รับความยินยอมจาก พ. เจ้าของเดิม การที่โจทก์เอาหินกรวดมาทำถนนบนทางพิพาทเท่ากับเป็นการถือวิสาสะที่อาศัยความเกี่ยวพันในฐานะที่จำเลยจะเข้ามาเป็นเครือญาติของโจทก์เป็นสำคัญ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ต่อจำเลยตามมาตรา 1382 แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยมากว่า 10 ปี ทางพิพาทก็หาตกเป็นทางภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ไม่










คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539

            จำเลยปลูกบ้านในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นของโจทก์เพราะเข้าใจว่าเป็นที่ดินของบุตรสาวที่ยินยอมให้จำเลยอยู่อาศัยแสดงว่าจำเลยเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทเป็นการชั่วคราวโดยไม่ได้เจตนาเป็นเจ้าของแม้ครอบครองติดต่อกันนานเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์และเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ตลอดเวลาที่ยังอยู่ในที่ดินนั้นคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้รื้อถอนบ้านออกไปจึงไม่ขาดอายุความ

พุดเดิ้ล
Guest
ตอบ # 4 เมื่อ 3 กันยายน 2555 01:56 น. [แจ้งลบ]
ขอถามท่านทนายค่ะ
พ่อมีที่นามีโฉนด 10 ไร่ นส3. 5 ไร่ และไม่มีเอกสารครอบครอง 1 ไร่ เป็นพื้นที่ติดกันค่ะ
ใช้ทำนามาตั้งแต่สมัย ปู่ ย่า ตายาย จนกะทั้งมารุ่นพ่อ เฉพาะรุ่นพ่อก้อประมาณ 60 ปีค่ะ
ขอถามว่า
พิ้นที่ที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ สามารถออกเป็นโฉนดได้หรือเปล่าค่ะ

ขอคำแนะนำด้วยค่ะ กลุ่มใจมากเพราะตอนนี้พ่อได้แบ่งมรดกให้ลูก แต่แบ่งแบบปากว่าง
และทุกคนก้อรับรู้พร้อมยอมรับพี่สาวได้ส่วนมีโฉนดและได้โอนเรียบร้อยแล้ว
แต่พอนู่จะโอนเอ๊ากลับได้ส่วนที่เป็น นส3.และส่วนไม่มีเอกสารสิทธิ์ แบบไม่รู้ตัวเลยค่ะ(พ่อยังมีชีวติอยู่)
นู่กล้วพ่อจะคิดมาก เลยไม่เอาเรื่องนี้ไปพูดให้ท่านเสียใจ ถ้าออกโฉนดไม่ได้ก้อคงทำใจค่ะ ขอบพระคุณมากค่ะ
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 5 เมื่อ 3 กันยายน 2555 16:26 น. [แจ้งลบ]
ตอบคำถามคุณพุดเดิ้ล

                 ที่ดินมีเอกสาร นส.3 และที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์  ถือเป็นที่ดินมือเปล่า ไม่มีกรรมสิทธิ์เช่นที่ดินมีโฉนด มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น และผู้ใดครอบครองทำประโยชน์ ผู้นั้นย่อมเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ซึ่งอาจถูกบุคคลอื่นมาแย่งการครอบครองได้ หากไม่ฟ้องเรียกคืนภายใน 1 ปี ย่อมเสียสิทธิครอบครอง ไม่เหมือนกับโฉนดที่ดิน ที่อาจถูกบุคคลอื่นแย่งกรรมสิทธิ์ได้เมื่อผู้นั้นครอบครองทำประโยชน์ครบสิบปีแล้ว

                ส่วนที่ดิน นส.3 และที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์ดังกล่าวจะสามารถขอออกโฉนดได้หรือไม่นั้น ต้องทำเรื่องขอออกโฉนดที่สำนักงานที่ดิน โดยตรวจสอบว่าบริเวณนั้น ที่ดินทั้งหมดมีการขอออกโฉนดกันครบถ้วนหรือไม่ และที่ดินบริเวณดังกล่าวมีนโยบายออกโฉนดจากรัฐหรือไม่ ต้องไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินครับ

                มรดกเป็นทรัพย์สินของผู้ที่ตายแล้ว ส่วนการให้ทรัพย์สินเมื่อผู้ให้ยังมีชีวิตอยู่ ไม่ถือว่าเป็นการแบ่งทรัพย์มรดก และไม่เป็นมรดก (ของผู้เสียชีวิต) ที่ทายาทจะต้องได้รับส่วนเท่ากัน (หากไม่มีพินัยกรรมกำหนดไว้) การให้ทรัพย์สินจึงขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้ให้ ซึ่งก็ต้องไปพูดคุยกันภายในครอบครัว


แก้ไขเมื่อ 3 กันยายน 2555 16:32 น.
วรรณา
Guest
max_ferm@hotmail.com
ตอบ # 6 เมื่อ 7 กันยายน 2555 21:52 น. [แจ้งลบ]
ที่ดินเป็นของอิฉันแต่ให้พ่อปลูกบ้านอยู่แล้วพ่อฉันเป็นอัลไซเมอแล้วพี่สาวของดิฉันจะครอบครองที่ดิฉันได้ไหมคับ


รบกวนเมลมาหน่อยนะคะ
วรรณา
Guest
max_ferm@hotmail.com
ตอบ # 7 เมื่อ 7 กันยายน 2555 21:54 น. [แจ้งลบ]
:h::h::h::h::h:
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 8 เมื่อ 10 กันยายน 2555 21:56 น. [แจ้งลบ]

ทนายภูวรินทร์ ได้ตอบคำถามคุณวรรณา ทางอีเมลล์แล้ว

ณภาภัช
Guest
aomam_meepoo@hotmail.com
ตอบ # 9 เมื่อ 6 ตุลาคม 2555 11:44 น. [แจ้งลบ]
รบกวนสอบถามท่านทนายเกี่ยวกับที่ดินค่ะ
ณภาภัช
Guest
aomam_meepoo@hotmail.com
ตอบ # 10 เมื่อ 6 ตุลาคม 2555 11:48 น. [แจ้งลบ]
รบกวนสอบถามท่านทนายเกี่ยวกับที่ดินค่ะ
คือบ้านที่อาศัยอยู่เป็นที่ดินของตามีโฉนดที่ดิน ใบโฉนดลงวันที่ 17 สิงหาคม 2535 โดยตายินยอมให้แม่หนูปลูกสร้างตั้งแต่ 24 เมษายน 2540 ตามทะเบียนบ้านนะค่ะ ถ้านับจำนวนปีที่อาศัยก็ประมาณ 15 ปี พอในปี 2550 ตาได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้หลาน แล้วให้หลานนำที่ดินดังกล่าวไปจำนองไว้กับธนาคาร โดยที่แม่ของหนูไม่ทราบเรื่องมาก่อน จนกระทั่งในปี 2555 ประมาณเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ตาหนูเสียชิวิตลง และมีใบทวงหนี้จากธนาคารส่งให้กับหลานเค้า เค้าก็เลยมาติดต่อกับแม่หนูแล้วบอกเรื่องราวที่เกิดขึ้น แล้วเค้าก็เรียกเงินจากแม่ เพื่อที่จะไปไถ่ถอนที่ดิน
ในกรณีอย่างที่เกิดขึ้นแม่หนูพอจะมีทางไหนบ้างที่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินที่อาศัยอยู่เป็นของตัวเอง รบกวนคุณทนายช่วยแนะแนวทางให้ด้วย เพราะตอนนี้ร้อนใจกันมากๆค่ะ
รบกวนคุณทหนายตอบอีเมลล์ตามนี้ค่ะ aomam_meepoo@hotmail.com
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 11 เมื่อ 6 ตุลาคม 2555 22:38 น. [แจ้งลบ]


              การที่คุณตายินยอมให้แม่ปลูกสร้างบ้านในที่ดินนั้น เป็นการอนุญาตให้อยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ได้เป็นการยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ แม้จะครอบครองที่ดินนานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะตามกฎหมายการครอบครองที่ดินของผู้อื่นจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น ผู้ครอบครองต้องครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  เรื่องนี้มีคดีที่ศาลเคยตัดสินแล้วตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1766/2548  

                “มารดาโจทก์อนุญาตให้จำเลยเข้ามาปลูกบ้านอาศัยในที่ดินของตนในฐานะผู้อาศัยโดยมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ ลักษณะการอาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิปรปักษ์กับเจ้าของที่ดิน ดังนั้น แม้จำเลยจะครอบครองที่ดินดังกล่าวเป็นเวลานานเท่าใด ก็ไม่อาจได้สิทธิในที่ดินโดยการครอบคอรงปรปักษ์”

                ดังนั้น หากไม่ต้องการให้ธนาคารยึดที่ดิน และต้องการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินก็ต้องนำเงินไปไถ่ถอนจำนองแล้วโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของแม่คุณ ลักษณะเป็นการซื้อต่อจากหลานนั่นเอง ซึ่งต้องตกลงกับหลานในเรื่องนี้ให้ชัดเจน หรือไม่ก็ให้ธนาคารยึดเอาไปขายทอดตลาดแล้วไปประมูลสู้ราคาที่สำนักงานบังคับคดี ซึ่งวิธีนี้จะเป็นการเสี่ยงมากเพราะหากประมูลไม่ได้ ก็ต้องเสียบ้านไปอย่างแน่นอน ส่วนวิธีอื่นนอกจากนี้ไม่มีครับ


 


แก้ไขเมื่อ 6 ตุลาคม 2555 22:45 น.
ณภาภัช
Guest
aomam_meepoo@hotmail.com
ตอบ # 12 เมื่อ 7 ตุลาคม 2555 11:41 น. [แจ้งลบ]
ขอบคุณมากค่ะสำหรับคำตอบ
รบกวนอีกเรื่องหนึ่งค่ะ ถ้าหากหนูจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้ขายไว้ก่อนที่จะนำเงินไปไถ่ถอนจำนองที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลตามกฏหมายไหมค่ะ เพราะหนูกลัวว่าหากไม่ทำสัญญาไว้ เกรงว่าเค้าจะไปเสนอขายกับคนอื่น เพราะตอนนี้เค้าร้อนเงินอยู่ค่ะ
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 13 เมื่อ 7 ตุลาคม 2555 20:14 น. [แจ้งลบ]


สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น ตกเป็นโมฆะ ดังนั้น ก่อนที่จะดำเนินการไถ่ถอนจำนอง ควรที่จะทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายกันก่อน (ไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่) กำหนดเงื่อนไขการชำระราคา และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เมื่อไถ่ถอนจำนองแล้วก็ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อย เพียงเท่านี้ก็จะไม่มีปัญหาใด ๆ ครับ


ณภาภัช
Guest
aomam_meepoo@hotmail.com
ตอบ # 14 เมื่อ 7 ตุลาคม 2555 22:58 น. [แจ้งลบ]
ขอบคุณมากค่ะสำหรับคำตอบ :h::h::h:
แจ๊ส
Guest
jass_y@hotmail.com
ตอบ # 15 เมื่อ 22 ตุลาคม 2555 18:19 น. [แจ้งลบ]
สวัสดีค่ะ ขอรบกวนปรึกษาหน่อยนะคะ

เมื่อ 20 ปีก่อน ศาลชั้นต้นตัดสินชี้ขาดยกที่ดินแปลงนี้ให้คุณพ่อค่ะ
แต่มีคนคัดค้าน 1 คน แล้วเรื่องก็เงียบไป จนอีก 10 ปีต่อมา
คุณพ่อก็นำคำสั่งศาลไปที่ สนง.ที่ดิน เจ้าหน้าที่ดินจึงมีหนังสือไปปรึกษา
กับผู้พิพากษา แต่ผู้พิพากษาศาลชั้นต้น 10ปีต่อมา กลับคำตัดสินไม่ยกที่ดินแปลงนี้
ให้คุณพ่อ เพราะท่านบอกว่าผู้ร้องมิได้มีเจตนาครอบครองอย่างเปิดเผย
เมื่อ20กว่าปีก่อน กฎหมายสั่งห้ามฝังศพในเขตเทศบาลเมือง ดังนั้นที่ดินแปลงนี้
จึงไม่มีการใช้ประโยชน์ใดๆอีก คุณพ่อก็เลยล้อมรั้วกำแพงทั้ง 4 ด้านแสดงความเป็นเจ้าของ
และเสียภาษีที่ดินมาโดยตลอดจนถึงปัจจุบัน(จะ 30ปีแล้ว)
ตอนนี้อยู่ในกระบวนการศาลฎีกาค่ะ แต่ศาลอุทธรณ์ท่านงงๆแต่พิพากษายืน ท่านบอกว่า
ศาลชั้นต้นทำผิด พิจาณาซ้ำไม่ได้ ผิด ป.วิ.พ มาตรา 144
ดิฉันไม่อาจทราบได้ว่าผลคำตัดสินจะออกมาอย่างไร แต่ขอปรึกษาไว้ก่อนค่ะ

ที่ดินแแปลงนี้ ญาติๆรู้ว่าเป็นของคุณพ่อ ดังนั้นไม่มีใครคัดค้านแน่นอน
ดิฉันสามารถครอบครองได้โดยสงบ และ จะเปิดเผยให้มากที่สุด
ที่ดินที่เป็นสุสานเก่า ปัจจุบันมีอยู่ 4 ศพ คุณทวดของดิฉัน 2 ศพ(ออกโฉนดแล้ว)
ปัจจุบันเสมือนไม่มีเจ้าของ เป็นที่รกร้างมา 30 ปี เราจะเข้าครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่คะ?

ถ้าเราต้องการครอบครองปรปักษ์ โดยการอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทแปลงนี้
เราต้องไปแจ้งกับทางสำนักงานที่ดินรึปล่าวคะ?
สนง.ที่ดิน เค้าจะออกใบอะไรไว้เป็นหลักฐานรึปล่าวคะ?
จะได้เริ่มนับวันเวลาในการครอบครอง อีก10 ปีข้างหน้าดิฉันจะได้ยื่นขอต่อศาลอีกครั้ง

ที่ดินไม่มีโฉนด ไม่สามารถปลูกบ้าน ขอน้ำ ขอไฟ แล้วดิฉันจะทำอย่างไรดีคะ?
ถ้าท่านทราบ ขอความกรุณาช่วยตอบด้วนนะคะ ขอบพระคุณอย่างสูงค่ะ
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 16 เมื่อ 23 ตุลาคม 2555 13:09 น. [แจ้งลบ]


ตอบคำถามคุณแจ๊ส

            หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ จะต้องเป็นไปตามกฎหมายเท่านั้น กล่าวคือ  ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น  โดยความสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ผู้ครอบครองไม่ต้องแจ้งเป็นหลักฐานต่อสำนักงานที่ดินเพราะไม่มีหน้าที่ทำเรื่องนี้ เพียงแต่ผู้ครอบครองต้องแสดงออกถึงการครอบครองของตนต่อบุคคลทั่วไปว่าตนครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากครอบครองทรัพย์สินแทนเจ้าของมาแต่แรก ก็ต้องเปลี่ยนเจตนาเสียก่อนว่าไม่ได้ครอบครองในฐานะเป็นตัวแทน แต่ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ 

            ประการสำคัญเกี่ยวกับที่ดินที่จะครอบครองและได้กรรมสิทธิ์ทางปรปักษ์จะต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น หากเป็นที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น กล่าวคือ ใครครอบครองคนนั้นก็ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครอง ที่ดินมือเปล่าจึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ซึ่งหลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ผมได้อธิบายไว้ในกระทู้นี้อย่างชัดเจนแล้ว  

            ตามคำถามระบุว่า “ที่ดินที่เป็นสุสานเก่า ปัจจุบันมีอยู่ 4 ศพ คุณทวดของดิฉัน 2 ศพ(ออกโฉนดแล้ว)” แต่วรรคสุดท้ายกลับมีข้อความว่า “ที่ดินไม่มีโฉนด ไม่สามารถปลูกบ้าน ขอน้ำ ขอไฟ แล้วดิฉันจะทำอย่างไรดีคะ” สรุปแล้วเป็นที่ดินแปลงเดียวกันหรือไม่ครับ เพราะมีทั้งออกโฉนดแล้ว กับไม่มีโฉนด แต่คำตอบสำหรับที่ดินไม่มีโฉนด คือ ไม่สามารถได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ตามที่อธิบายข้างต้น ส่วนหากต่อมามีการออกโฉนด ณ วันเดือนปีใด ก็ต้องนับระยะเวลาครอบครองตั้งแต่ออกโฉนด ณ ตอนนั้นเป็นต้นไปจนครบกำหนดเวลา 10 ปี ระยะเวลาครอบครองก่อนออกโฉนดก่อนหน้านี้ไม่ว่าจะนานเพียงใด ไม่สามารถนำมานับรวมกันเพื่อให้ครบสิบปีได้

            สำหรับหลักฐานที่จะแสดงว่าคุณเป็นผู้ครอบครองที่ดินแปลงนั้น เช่น มีการทำประโยชน์จริง ซึ่งการใช้เป็นสุสานก็ถือเป็นการครอบครองเหมือนกัน และแสดงต่อบุคคลทั่วไปว่าเป็นเจ้าของ หรือใช้สิทธิเกี่ยวกับที่ดินในฐานะเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ ก็อาจขอให้ผู้ใหญ่บ้าน ลงบันทึกไว้เป็นหลักฐานแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินให้ชัดเจน โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน และไปลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานที่สถานีตำรวจ เมื่อครบสิบปีแล้วก็ดำเนินการทางศาลต่อไป


 


แจ๊ส
Guest
jass_y@hotmail.com
ตอบ # 17 เมื่อ 26 ตุลาคม 2555 23:56 น. [แจ้งลบ]
ขอบพระคุณมากๆเลยค่ะคุณทนาย (ตอบช้าเพราะหาเว๊ปไม่เจอ เซฟไว้แล้วแต่มันไม่เก็บค่ะ):oO:

เริ่มแรกเดิมที ที่ดินแปลงนี้เป็นของคุณทวดค่ะ แต่คุณทวดเป็นคริสเตียน ก็เลยยกที่ดินแปลงนี้
ให้กับทรัสตีป่าช้าชาวอังกฤษ 3 คนทำเป็นสุสาน แต่ต่อมา เค้าทั้งสามต้องการกลับบ้านเกิด
ก็เลยนำโฉนดมาคืนให้คุณทวดค่ะ แล้วคุณทวดก็ยกให้คุณพ่อ แต่ชื่อในโฉนดเป็นชื่อบุคคลทั้งสาม
คุณพ่อก็เลยต้องเข้าครอบครองปรปักษ์ค่ะ

ตอนนี้เรากำลังรอคำพิพากษาศาลฎีกาอยู่ค่ะ(ยื่นไปปี 2554) ที่บอกว่า ไม่มีโฉนด เพราะโฉนดสูญหายค่ะ
เมื่อ 20กว่าปีก่อน จะไปขอคัดที่ สนง.ที่ดิน แต่ปลวกกินค่ะ (เยอะอยู่เหมือนกันนะคะ ที่ดินเค้ายังเก็บไว้)
ก็เลยพิสูจน์ค่อนข้างยาก แต่คุณพ่อครอบครองอยู่คนเดียวแต่ไม่ได้อาศัยอยู่ในนั้น แต่ไม่มีใครเข้าไปยุ่งนะคะ
สุสานนี้ถือว่าเป็นสุสานเลิกใช้งานแล้ว ไม่มีการทำพิธีกรรมทางศาสนาคริสต์และไม่มีญาติมาเคารพ
กราบไหว้เกือบ 30 ปีแล้ว(คุณพ่อเล่าให้ฟังนะคะเพราะตอนนั้นดิฉันก็เด็กมาก)
ต้องขอโทษด้วยค่ะ ถามคุณพ่ออีกครั้งคุณพ่อบอกว่าศพที่อยู่ในสุสาน 10กว่าศพค่ะ
ที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 86 ตรว.ค่ะ ก็ถือว่าน้อยนะคะ

กฎระเบียบของการขอปลูกบ้าน ขอน้ำ ขอไฟ เค้าขอหลักฐานเยอะค่ะ รวมทั้งต้องได้รับอนุญาตจาก
เจ้าของที่ดินด้วย ต้องเอาโฉนดไปโชว์ แต่ตอนนี้เราไม่มีโฉนดอยู่ในมือ ก็เลยไม่รู้จะทำอย่างไร
ไม่มีน้ำ ไม่มีไฟ แล้วจะอาศัยเพื่อครอบครองปรปักษ์อย่างไร? คิดว่าคงไปขอต่อจากเพื่อนบ้านใกล้ๆ
ไม่ผิดกฎหมายใช่มั้ยคะ?

ขอบพระคุณอีกครั้งนะคะคุณทนายใจดี ถ้ามีปัญหาข้องใจเรื่องกฎหมาย ดิฉันขอรบกวนท่านอีกครั้งนะคะ


ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 18 เมื่อ 27 ตุลาคม 2555 11:59 น. [แจ้งลบ]
ต่อไปหากหาเวบไม่เจอ ก็พิมพ์ชื่อทนายภูวรินทร์ ที่กูเกิลก็จะขึ้นเวบไซต์ผมครับ

                เมื่อเป็นที่ดินมีโฉนดจึงมีการครอบครองปรปักษ์ได้ แต่จะต้องมีการครอบครองจริง ๆ ด้วย ซึ่งการครอบครองที่กฎหมายถือว่าเป็นการเข้าไปครอบครองคือ การเข้าไปทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นจริง ๆ เช่น ปลูกผัก ทำสวน ทำไร่ ทำนา ใช้ทรัพย์เสมือนเป็นทรัพย์ของตน หรือใช้ทรัพย์ที่ครอบครองนั้น  หากเพียงแต่เข้าไปล้อมรั้วในที่ดินนั้นเฉย ๆ หรือการเสียภาษี ยังไม่ถือว่าเป็นการเข้าไปทำประโยชน์อันจะถือเป็นการครอบครองได้  แม้จะล้อมรั้วนานเท่าใดก็ไม่อาจนับว่าเป็นการครอบครองได้เลย

                 ดังนั้น การจะได้กรรมสิทธิ์ทางปรปักษ์จะต้องมีการทำประโยชน์จริง ๆ ส่วนการปลูกสร้างบ้านตามกฎหมายต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่คุณทราบแล้ว หากคุณปลูกสร้างโดยไม่ได้ขออนุญาตก็เป็นเรื่องของเจ้าหน้าที่ที่จะต้องดำเนินคดีตามกฎหมายกับผู้สร้าง แต่เป็นคนละส่วนกับการครอบครอง เพราะแม้จะปลูกสร้างบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตก็ถือว่าเป็นการครอบครองแล้ว หากสร้างบ้านก็ต้องบันทึกภาพเป็นหลักฐานเก็บไว้แสดง (สร้างภาพ) หรืออาจไม่สร้างบ้านก็ต้องทำเป็นสวนผลไม้ หรือปลูกไม้ยืนต้นทิ้งไว้ ซึ่งก็ถือเป็นการครอบครองแล้วครับ และอย่าลืมสร้างภาพเป็นหลักฐานไว้ด้วย

                 ที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 86 ตรว. หากเป็นที่ดินในกรุงเทพก็ถือว่ามากครับ แต่จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับการทำประโยชน์ให้คุ้มค่ากับที่ดินซึ่งปัจจุบันนี้มีราคาแพงและแพงขึ้นเรื่อยๆ


แจ๊ส
Guest
jass_y@hotmail.com
ตอบ # 19 เมื่อ 27 ตุลาคม 2555 14:01 น. [แจ้งลบ]
ขอบพระคุณมากๆเลยค่ะ คุณทนายใจดีมากๆ ได้รับความรู้เพิ่มเติมเยอะเลยค่ะ จะท่องจำชื่อคุณทนายไว้เลยค่ะ คุณทนาย ภูวรินทร์ ขอบคุณค่ะ :h::h::h:
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 20 เมื่อ 9 ธันวาคม 2555 11:34 น. [แจ้งลบ]
กรณีซื้อขายที่ดินมีโฉนด

                              คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5929/2552

                                    ป.พ.พ. มาตรา 456, 1382

                              _______________________





          การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456แต่หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทและครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้คัดค้านซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ร้อง

 

กรณีซื้อขายที่ดินมีเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3



                              คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6597/2542



             ป.พ.พ. มาตรา 456, 1378 ป.ที่ดิน มาตรา 4 ทวิ, 58 ตรี, 62

                              _______________________





          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 2 บุกรุกเข้าไปในที่ดินส่วนที่โจทก์ซื้อจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทกันในคดีนี้เมื่อต้นเดือนกรกฎาคม 2537 จำเลยทั้งสองอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 4211 และ 4212 ซึ่งจำเลยที่ 2 ซื้อมาจากจำเลยที่ 1แสดงว่าการออกโฉนดที่ดินดังกล่าวทับที่ดินของโจทก์ ขอให้พิพากษาว่าโจทก์เป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้าเกี่ยวข้องและให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนกระท่อมออกไปจากที่ดินพิพาท กับเพิกถอนโฉนดที่ดินเลขที่ 4211, 4212 และให้จำเลยทั้งสองชำระราคาต้นไม้ 20,000 บาท กับค่าขาดประโยชน์ปีละ 20,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองเลิกเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท



          จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 4211 และ4212 เป็นคนละแปลงกับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3386 คำฟ้องเกี่ยวกับความเสียหายเคลือบคลุม และโจทก์ไม่ได้ฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายในหนึ่งปี ขอให้ยกฟ้อง



          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน



          โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงได้



          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่าจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทและส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์แล้วพร้อมกับที่นางมอญขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3386 ให้โจทก์เมื่อปี 2531 จำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 1 ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังเป็นยุติตามคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 1 ดังกล่าว ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกมีว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกเป็นโมฆะ เป็นเหตุให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินพิพาทเพิ่งออกโฉนดที่ดินเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2535 ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.14 และ จ.15 โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำการซื้อขายที่ดินพิพาทในปี 2531 ที่ดินพิพาทจึงเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิจึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ดังนั้น แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง หรือตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแล้วการซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครอง มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย หาตกเป็นโมฆะไม่ และโจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น



          คดีนี้แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 จะมิได้วินิจฉัยประเด็นพิพาทแห่งคดีข้ออื่น ๆ แต่ศาลชั้นต้นได้สืบพยานในประเด็นพิพาทครบถ้วนทุกประเด็นแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยประเด็นพิพาทข้ออื่น ๆ ตามฎีกาของโจทก์ด้วย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปมีว่า จำเลยที่ 1 ออกโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การออกโฉนดที่ดินของที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นการเปลี่ยน น.ส.3 ก.เป็นโฉนดที่ดินตามความในมาตรา 58 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดินตามเอกสารหมายจ.18 และ จ.19 การเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็นโฉนดที่ดินดังกล่าวให้นำหลักฐานเกี่ยวกับระวางรูปถ่ายทางอากาศที่ใช้กับหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาปรับตามหลักวิชาการแผนที่รูปถ่ายทางอากาศโดยไม่ต้องทำการสำรวจรังวัด และการออกโฉนดที่ดินดังกล่าวให้ออกแก่ผู้มีชื่อซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ในขณะที่ออกโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแล้ว การออกโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.14 และ จ.15 จึงเป็นการออกโฉนดที่ดินให้จำเลยที่ 1 โดยคลาดเคลื่อน พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาท ได้แก่ผู้ว่าราชการจังหวัดสุรินทร์ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 62 เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องผู้ว่าราชการจังหวัดสุรินทร์เป็นจำเลยด้วย ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้ผู้ว่าราชการจังหวัดสุรินทร์เพิกถอนโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทไม่ได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นเพียงบางส่วน



          ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปมีว่าโจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด ปัญหานี้โจทก์นำสืบกล่าวอ้างลอย ๆ ว่าต้นไม้ที่จำเลยที่ 2 ตัดมีราคา20,000 บาท และขาดประโยชน์จากการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทปีละ 20,000 บาท โดยไม่ปรากฏว่าต้นไม้ที่จำเลยที่ 2 ตัดมีมูลค่าที่แท้จริงเป็นเงินเท่าไร แต่จำเลยทั้งสองให้การรับว่าต้นไม้ที่จำเลยที่ 2 ตัดในที่ดินพิพาทมีราคา 1,000 บาท จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายต้นไม้ที่จำเลยที่ 2 ตัดเป็นเงิน 1,000 บาท ส่วนค่าขาดประโยชน์ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ประโยชน์จากการใช้ที่ดินพิพาทเป็นเงินเท่าไร ศาลฎีกาจึงไม่กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นเพียงบางส่วน"



          พิพากษากลับว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท (ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3112 และ 3378 หรือโฉนดที่ดินเลขที่ 4211และ 4212 ตำบลสังขะ อำเภอสังขะ จังหวัดสุรินทร์ หรือที่ดินแปลงหมายเลข 2 และ 3ในแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.1) กับให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนกระท่อมออกจากที่ดินพิพาทห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องรบกวนการครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ต่อไปและให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียแก่โจทก์เป็นเงิน 1,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก



( วิชัย ชื่นชมพูนุท - ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์ - สุรศักดิ์ กาญจนวิทย์ )





 

                                  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4001 - 4002/2548



                              ป.พ.พ. มาตรา 1367, 1373 ป.วิ.พ. มาตรา 167



                                         _______________________



คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน



          โจทก์สำนวนแรกฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ให้จำเลยทั้งสามชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 3,000 บาท แก่โจทก์ นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามจะออกไปจากที่ดินพิพาท



          จำเลยทั้งสามให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง



          โจทก์สำนวนหลังฟ้องขอให้พิพากษาว่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 87 ตำบลเปือย อำเภอลืออำนาจ จังหวัดอำนาจเจริญ เป็นที่ดินที่โจทก์มีสิทธิครอบครอง ห้ามจำเลยทั้งสองเข้ารบกวนการครอบครองของโจทก์ในที่ดินดังกล่าว ให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง



          จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา



          จำเลยที่ 2 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง



          ศาลชั้นต้นให้เรียกชื่อคู่ความทั้งสองสำนวนดังนี้ นายธงหรือธงชัย ร่มเย็น เป็นโจทก์ที่ 1 นายปรีชา สายคำ เป็นโจทก์ที่ 2 นายสมพร ปาสาเนาว์ เป็นโจทก์ที่ 3 นางบัวลอย บุญสะอาด เป็นจำเลยที่ 1 นางวรรณพร ปัดใจ เป็นจำเลยที่ 2 ตามลำดับ



          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 87 ตำบลเปือย อำเภออำนาจเจริญ จังหวัดอุบลราชธานี (อำเภอลืออำนาจ จังหวัดอำนาจเจริญ) ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองในส่วนสำนวนที่จำเลยที่ 2 ฟ้องโจทก์ทั้งสามให้ยกฟ้อง ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์



          จำเลยที่ 2 อุทธรณ์



          จำเลยที่ 2 ทิ้งอุทธรณ์สำหรับโจทก์ที่ 3 ศาลชั้นต้นสั่งจำหน่ายคดีอุทธรณ์เฉพาะโจทก์ที่ 3



          ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 พร้อมบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 87 ตำบลเปือย อำเภอลืออำนาจ จังหวัดอำนาจเจริญ ห้ามมิให้เกี่ยวข้อง และให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าเสียหายปีละ 10,000 บาท นับแต่ปี 2542 เป็นต้นไป ให้แก่จำเลยที่ 2 จนกว่าจะออกจากที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้ยกฟ้องสำนวนที่โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยทั้งสอง ให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 2



          โจทก์ฎีกา



          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ว่า เดิมจำเลยที่ 1 ยืมเงินโจทก์ที่ 1 และมอบที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 87 ตำบลเปือย อำเภออำนาจเจริญ จังหวัดอุบลราชธานี (อำเภอลืออำนาจ จังหวัดอำนาจเจริญ) เนื้อที่ 21 ไร่ 36 ตารางวา ให้โจทก์ที่ 1 ทำประโยชน์แทนดอกเบี้ย ต่อมาวันที่ 23 เมษายน 2539 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ที่ 1 ทำนาในที่ดินพิพาทและชำระภาษีบำรุงท้องที่ติดต่อกันมา ครั้นวันที่ 30 มีนาคม 2541 จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ 1 มีว่า โจทก์ที่ 1 หรือจำเลยที่ 2 มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท เห็นว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่โจทก์ที่ 1 แม้ไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่กัน แต่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินพิพาท และจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้าไปเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท นับเป็นการสละเจตนาครอบครองและไม่ยึดถือที่ดินพิพาทต่อไป การที่โจทก์ที่ 1 ครอบครองที่ดินพิพาทต่อมาและชำระภาษีบำรุงท้องที่มาตลอด จึงเป็นการยึดถือโดยเจตนาจะยึดเพื่อตน โจทก์ที่ 1 ย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท แม้ต่อมาวันที่ 30 มีนาคม 2541 จำเลยที่ 1 จะทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และมีชื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทก็เป็นเพียงข้อสันนิษฐานเบื้องต้นว่าจำเลยที่ 2 มีสิทธิเช่นนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ในขณะที่จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแล้ว แม้จำเลยที่ 2 จะมีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในฐานะผู้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 1 ก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องโจทก์ที่ 1 ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา แต่ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยไม่แยกเป็นรายสำนวนนั้นไม่ถูกต้อง เพราะจำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นคู่ความในสำนวนแรก และโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้เป็นคู่ความในสำนวนหลัง ศาลฎีกาจึงแก้ไขให้ถูกต้อง”



          พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น แต่ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นแทนโจทก์ทั้งสามในสำนวนแรก และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นแทนโจทก์ที่ 1 ในสำนวนหลัง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาให้เป็นพับ



( คมวุฒ บุรีธนวัต - วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์ - มนตรี ศรีเอี่ยมสะอาด )


ยุรนา
Guest
yurana_nok@hotmail.com
ตอบ # 21 เมื่อ 11 กุมภาพันธ์ 2556 13:56 น. [แจ้งลบ]
ขอสอบถามค่ะ

เมื่อประมาณปีพ.ศ.2531 ย่าของหนูซื้อที่ดินจากญาติจำนวนเงิน 10,000 บาท จ่ายเงินกันเรียบร้อยแต่ไม่ได้ทำสัญญากันได้ปลูกบ้านและพักอาศัยในบ้านบนที่ดินนี้มาตลอดอย่างสงบและเปิดเผย ณตอนนั้นเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.3 ต่อมาปี พ.ศ.2555 นายสุวัตซึ่งเป็นบุตรของผู้มีชื่อเป็นเจ้าของครอบครอง น.ส.3 ได้นำเจ้าหน้าที่มารังวัดพื้นที่ ย่าของหนูจึงให้เจ้าหน้าที่รังวัดปักเขตแดนที่ดินของย่าหนู นายสุวีตรับรู้และไม่โต้แย้งแต่ประการใด ต่อมานายสุวัมจะไปรับโฉนดที่ที่ดินได้พาย่าของหนูไปด้วยบอกว่าจะไปโอนให้แต่กลับไม่ยอมโอนให้ ย่าหนูมีสิทธิ์ฟ้องไหมค่ะ และจะฟ้องในข้อหาใด (โฉนดออกให้ ณ วันที่ 8 มิถุนายน 2555) และมีสิทธิ์ชนะไหมค่ะ
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 22 เมื่อ 12 กุมภาพันธ์ 2556 02:58 น. [แจ้งลบ]


ตอบคำถามคุณยุรนา

            การซื้อขายที่ดินที่มีเพียงเอกสารสิทธิครอบครองทำประโยชน์ หรือ น.ส.3  ตามกฎหมายหากไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง  แต่ที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เป็นหลักฐาน  ญาติซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเดิมจึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น เมื่อเจ้าของเดิมได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งตนเป็นเจ้าของเฉพาะส่วนให้แก่ย่าแล้ว ก็ถือว่าเจ้าของเดิมได้สละการครอบครองที่ดินแล้ว ดังนั้น เมื่อย่าได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามที่ซื้อมาจากญาติเจ้าของเดิมโดยปลูกบ้านและพักอาศัยบนที่ดินแล้ว  โดยอาจมีการแบ่งแยกการครอบครองที่ดินพิพาทออกจากส่วนของเจ้าของเดิมเป็นที่เรียบร้อยก่อนแล้ว เช่น การทำรั้วหรือแบ่งเป็นส่วนสัด การซื้อขายย่อมสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครอง ย่าคุณย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378  (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6395/2551)

            เมื่อญาติเจ้าของเดิมไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทดังกล่าวแล้ว จึงไม่มีสิทธินำไปขอออกโฉนดได้ และไม่มีสิทธินำไปขายต่อเช่นกัน แต่ตามความจริงเอกสาร น.ส.3 ยังเป็นชื่อญาติอยู่ ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่ดินอาจไม่ทราบว่ามีการขายไปนานแล้ว และไม่มีสิทธิครอบครองต่อไป ดังนั้น ต้องไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่ามีการขอออกโฉนดแล้วหรือไม่ หากออกเป็นชื่อญาติผู้ขายแล้ว ก็คงต้องแจ้งอายัดเพื่อใช้สิทธิฟ้องศาลเพิกถอนต่อไป  



ดูตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2546  ศาลฎีกาตัดสินไว้มีสาระสำคัญดังนี้

          การนำสืบเพื่อพิสูจน์ว่าที่ดินพิพาทเป็นของผู้ใด การออกเอกสารสิทธิที่พิพาทชอบหรือไม่ ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดง อีกทั้งมิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร จึงสามารถนำสืบพยานบุคคลได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 


          ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ว. นำที่ดินพิพาทของโจทก์ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยไม่ชอบ และ ว. ไม่ได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท การที่ว. นำไปขายให้จำเลยทั้งสอง แม้จำเลยทั้งสองจะซื้อและจดทะเบียนการซื้อขายโดยสุจริตก็หามีสิทธิในที่ดินพิพาทไม่ เพราะผู้ซื้อต้องรับไปเพียงสิทธิของผู้ขายเท่านั้นเมื่อ ว. ผู้ขายไม่มีสิทธิ จำเลยทั้งสองย่อมไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทด้วย   

          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 เพียงให้เป็นข้อสันนิษฐานไว้เท่านั้น อสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนไว้ในทะเบียนที่ดิน ผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ดังนั้นจึงสามารถนำสืบข้อเท็จจริงหักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าวได้ 

          คำขอท้ายฟ้องโจทก์ขอให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินพิพาทเป็นชื่อของโจทก์ แต่มีข้อความต่อไปว่า ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ด้วย ข้อความดังกล่าวย่อมชัดแจ้งว่า เป็นเพียงการพิมพ์ผิดเท่านั้น ที่ถูกโจทก์ต้องการให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ แต่พิมพ์ผิดเป็นจำเลยที่ 2 โจทก์หาได้ประสงค์ให้จำเลยที่ 2 โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ไม่ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ดำเนินการจึงไม่เกินคำขอ

          โฉนดที่ดินออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย แม้โจทก์จะมิได้ขอให้ศาลเพิกถอน ศาลก็ชอบที่จะพิพากษาให้เพิกถอนได้ คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้เพิกถอนโฉนดที่ดินมิได้บังคับแก่ผู้ที่มีอำนาจสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดินซึ่งเป็นบุคคลภายนอก แต่เป็นการบังคับเฉพาะคู่ความในคดีเท่านั้น ศาลชั้นต้นจึงพิพากษาให้เพิกถอนโฉนดที่ดินได้




 


ยุรนา
Guest
yurana_nok@hotmail.com
ตอบ # 23 เมื่อ 12 กุมภาพันธ์ 2556 11:37 น. [แจ้งลบ]
ขอบคุณมากค่ะ

แล้วสงสัยว่าถ้าเราจะฟ้องนี่เราต้องทำยังไงค่ะ
ต้องยื่นคำร้องขอเพิกถอนโฉนดเฉย ๆ หรือต้องยื่นเป็นคำฟ้องฟ้องนายสุวัต ค่ะ แล้วถ้าฟ้องจะเป็นข้อหาอะไรค่ะ
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 24 เมื่อ 12 กุมภาพันธ์ 2556 23:25 น. [แจ้งลบ]


ตอบคำถามคุณยุรนา

                  ก่อนอื่นต้องไปตรวจสอบเอกสารที่ดินที่สำนักงานที่ดินเสียก่อนว่าเป็นอย่างไร จะใช้สิทธิทางศาลได้หรือไม่ ต้องตรวจสอบและคัดถ่ายเอกสารให้เรียบร้อยเสียก่อน ค่อยมาคิดว่าจะฟ้องอย่างไร เพราะตอนนี้ยังไม่รู้แน่ชัดเลย อย่าคิดข้ามขั้นตอน และห้ามคิดเองว่าอีกฝ่ายหนึ่งทำอะไรไปบ้าง ทุกอย่างต้องมีพยานหลักฐาน ส่วนหากจะต้องฟ้องศาลจริง ก็ต้องนำเอกสารต่าง ๆ ไปปรึกษากับทนายความเพื่อให้ดำเนินการแทน หรือว่าปรึกษาว่าจะต้องแก้ไขอย่างไรได้บ้าง ไม่ต้องตั้งข้อหาอะไรด้วย การฟ้องคดีแบบนี้ชาวบ้านทำเองไม่เป็นครับ เพราะมีขั้นตอนตามที่กฎหมายกำหนดยุ่งยากพอสมควร


ยุรนา
Guest
yurana_nok@hotmail.com
ตอบ # 25 เมื่อ 13 กุมภาพันธ์ 2556 09:24 น. [แจ้งลบ]
ไปคัดเอกสารที่ที่ดินมาแล้วค่ะ

เค้าไปออกโฉนดตั้งแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2555 ค่ะ
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 26 เมื่อ 18 กุมภาพันธ์ 2556 15:38 น. [แจ้งลบ]

กรณีคุณยุรนา ต้องบอกให้ย่านำพยานหลักฐานทั้งหมดไปปรึกษาทนายความเพื่อใช้สิทธิทางศาลอย่างเร่งด่วนนะครับ

โอ
Guest
่jame_jun@hotmail.com
ตอบ # 27 เมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2556 20:55 น. [แจ้งลบ]
พ่อของผมมีที่ดินอยู่ 2ไร่ ให้คนเช่าปลูกบ้านอยู่ในบริเวณที่ดินมีสัญญาเช่า แล้วพ่อได้อนุญาตให้ญาติปลูกบ้านอยู่ อีกสองหลังในบริเวณเดียวกันนานกว่าสามสิบปีโดยไม่ได้ทำสํญญาอะไรหรือเก็บค่าเช่า ญาติจะยึดเอาเป็นที่ดินของตนเองได้หรือไม่ เป็นคดีปรปักษ์หรือไม่ ครับ ขอบคุุณครับ
จีจี้
Guest
gee.novamark@gmail.com
ตอบ # 28 เมื่อ 20 กุมภาพันธ์ 2556 13:43 น. [แจ้งลบ]
เรียนสอบถามคุณทนายค่ะ รบกวนช่วยตอบด้วยนะคะ เพราะกำลังอยู่ในขั้นตอนของการตัดสินใจ (ซึ่งยากจริง ๆ ค่ะ ) เหตุการมีอยู่ว่า ที่ดินตรงกลางระหว่างดิฉันกับข้างบ้านนั้นเป็นพื่้นที่ที่ซึ่งหาเจ้าของไม่ได้ ทั้ง ๆ ที่ได้ไปเช็คที่ที่ดินมาแล้ว สอบถามที่อยู่ก็แล้ว ไม่สามารถหาตัวพบ ซึ่งคาดว่าน่าจะเสียชีวิตไปแล้ว (ถ้านับรวมอายุ น่าจะประมาณ 90 กว่าปีแล้วค่ะ) แล้วอยู่มาวันหนึ่งเพื่อนบ้านของดิฉันก็ได้ไปร้องขอต่อศาลว่าต้องการครอบครองปรปักษ์ที่ดินผื่นนี้ โดยอ้างว่าได้เข้าไปปลูกต้นไม้ ปลูกผัก และปลูกโรงเรื่อนภายในพื้นที่เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว แต่ว่าข้อเท็จจริงไม่ได้เข้าไปทำอะไรเลย เพียงแต่เข้าไปถมที่และล้อมรั้วเมื่อประมาณปีที่แล้ว ซึ่งทางดิฉันทราบเรื่องก็ต่อเมื่อมีการมารางวัดที่ดิน ดังนั้น จึงอยากจะร้องคัดค้านการครอบครองปรปักษ์นี้ และ จะฟ้องร้องขอครอบครองปรปักษ์บ้างจะได้หรือไม่คะ เพราะทางดิฉันเองคุณพ่อได้เข้าไปปลูกกล้วย และปลูกเล้าไก่ไว้ในที่ที่นี้ รบกวนแนะนำด้วยนะคะว่าต้องทำอย่างไร เพราะว่าไม่อยากให้ใครได้ที่ตรงนี้ไปค่ะ ส่วนตัวดิฉันเองอยากจะซื้อกับทายาทเจ้าของที่ แต่ก็สืบหาไม่เจอค่ะ เพราะว่าเจ้าของที่ดินมีลูกสาว และได้แต่งงานเปลี่ยนนามสกุลและย้ายไปอยู่ไหนก็ไม่สามารถหาพบค่ะ

รบกวนตอบด้วยนะคะ ร้อนใจมากเลยค่ะ
พิชิต
Guest
srnstr8@gmail.com
ตอบ # 29 เมื่อ 21 กุมภาพันธ์ 2556 13:47 น. [แจ้งลบ]
เรียนสอบถามคุณทนายครับ ยายมผมมีที่ดินอยู่ 1ไร่กว่าเป็นที่บ้านที่อยู่กันมาจนปัจจุบัน แต่เมือ 20 ปีก่อนยายได้ยินยอมให้บุคคลอื่นมาสร้างบ้านอยู่อาศัย ทุกวันนี้เขาต้องการให้ฝ่ายเราไปเซ็นต์โอนที่ดินให้ แล้วเขาจะได้ถือสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ได้หรือเปล่าครับ

รบกวนตอบด้วยครับ ขอขอบคุณล่วงหน้าครับ
ทนายภูวรินทร์
Admin
phuwarinlawyer@gmail.com
ตอบ # 30 เมื่อ 23 กุมภาพันธ์ 2556 01:12 น. [แจ้งลบ]


ตอบคำถามคุณโอ

           การครอบครองปรปักษ์ต้องครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยความสงบ โดยเปิดเผย และครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี การที่อนุญาตให้ผู้อื่นอยู่อาศัยหรือทำกินในที่ดิน ผู้ได้รับอนุญาตเป็นผู้ครอบครองแทน แม้จะอยู่เป็นร้อยปีก็ไม่ได้ที่ดินโดยปรปักษ์ เพราะการจะได้ที่ดินโดยปรปักษ์จะต้องบอกเปลี่ยนเจตนาว่าที่ดินเป็นของตนเองแล้ว ไม่ใช่ของพ่อคุณอีกต่อไป อย่าคิดเพียงว่าอยู่บนที่ดินนั้นเกินสิบปีก็ได้กรรมสิทธิ์โดยปรปักษ์แล้ว เพราะกฎหมายบัญญัติไว้ชัดเจนครับ



1 2 3 4 5 6 7 8 9

Reply ตอบกลับกระทู้

ตัวหนา ตัวเอียง ตัวขีดเส้นใต้ ตัวขีดกลาง ชิดซ้าย กึ่งกลาง ชิดขวา รูปภาพ ลิ้งก์ ขนาดต้วอักษร สีต้วอักษร

    แนบไฟล์ :
(ขนาดไฟล์ไม่เกิน 2 MB.)
    ผู้เขียน : *
    E-mail : *
 ไม่ต้องการแสดง E-mail
    รหัสตรวจสอบ : Security Image
* กรุณากรอกรหัสที่อยู่ในรูป
Copyright by www.phuwarinlawyer.com
Engine by MAKEWEBEASY